结论：销售在签订商品房屋订购书时未明确说明定金不退，这一行为本身并不直接决定其合法性，关键在于订购书中的具体条款以及双方的实际约定。若订购书中未明确约定定金不退，且双方未就此达成补充协议，则销售方在未满足法定或约定条件时要求定金不退可能不合法。
分析说明：
定金条款的明确性：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金合同是实践合同，自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
- 在签订商品房屋订购书时，如果销售方未明确说明定金不退，且订购书中也未对此进行约定，那么这一条款的缺失可能使得销售方在后续要求定金不退时缺乏法律依据。
双方的实际约定：
- 订购书作为双方意思表示的载体，应当明确双方的权利和义务。如果订购书中未约定定金不退，但双方在实际交易过程中通过口头或其他方式达成了补充协议，且该补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该补充协议可能具有法律效力。
- 然而，如果双方未就定金不退达成任何补充协议，且订购书中也未对此进行约定，那么销售方在未满足法定或约定条件时要求定金不退，可能构成违约或违法行为。
法定或约定条件：
- 即使订购书中未明确约定定金不退，销售方也可能在特定条件下要求定金不退。例如，如果购房者违反了订购书中的约定，如未按时签订正式购房合同、未支付购房款等，销售方可能根据订购书中的违约条款或相关法律规定要求购房者承担违约责任，包括定金不退。
- 但这种情况下，销售方需要证明购房者的违约行为，并且该违约行为确实导致了销售方的损失。
法律建议：
- 对于购房者：在签订商品房屋订购书时，务必仔细阅读订购书中的各项条款，特别是关于定金的约定。如果订购书中未明确约定定金不退，且销售方也未就此进行口头说明，那么购房者有权要求销售方明确说明或补充约定。
- 对于销售方：在签订订购书时，应当明确约定定金的相关条款，包括定金的数额、支付方式、退还条件等。如果确实需要约定定金不退，应当在订购书中明确写明，并确保购房者对此有充分的理解和认可。
可能后果：
- 如果销售方在未满足法定或约定条件时要求定金不退，且购房者对此提出异议并诉诸法律途径，那么销售方可能面临败诉的风险，并需要承担相应的法律责任，包括退还定金、赔偿损失等。
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