抵押预告登记失效的情形主要包括以下几种：

1. 债权消灭

   • 含义与法律依据：债权消灭是指当事人之间的债权债务关系不复存在。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，当设立抵押预告登记所依据的基础法律关系（如抵押合同等）失效、被撤销或解除时，债权即告消灭，抵押预告登记也随之失效。
   • 具体情形：
     • 合同无效：若抵押合同因违反法律法规的强制性规定而被认定无效，如抵押物未取得合法权属证明或抵押合同内容违法，此时双方基于该合同产生的债权消灭，抵押预告登记失效。
     • 合同被撤销：若一方受欺诈、胁迫等签订了抵押合同并办理了预告登记，在知道撤销事由后，可在法定期间内行使撤销权，撤销合同后，债权消灭，抵押预告登记失效。
     • 合同解除：双方可协商一致解除抵押合同，或因一方根本违约，另一方依据合同约定或法律规定解除合同。合同解除后，债权消灭，抵押预告登记也会失效。例如，借款人提前还清贷款，抵押合同解除，抵押预告登记随之失效。
     • 债务履行完毕：债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，因此抵押预告登记自然失效。
     • 债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。
     • 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。

2. 未在规定期限内申请正式抵押登记

   • 法律规定：根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体期限通常是自能够进行不动产登记之日起九十日内（部分地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月，具体需参照当地法规）。
   • 失效后果：如果权利人在规定期限内没有向登记机构申请正式登记，抵押预告登记将会自动失效。这一规定旨在督促权利人及时行使权利，避免长时间占用登记资源。例如，购房者办理了房屋抵押预告登记，但未在规定期限内办理正式抵押登记，则抵押预告登记失效，银行可能无法依据预告登记享有优先受偿权。

3. 预告登记的权利人放弃权利

   • 情形说明：预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。
   • 法律效果：这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。一旦放弃，预告登记即失去法律效力，双方的权利义务关系也相应发生变化。

法律建议：

• 为避免抵押预告登记失效带来的法律风险，当事人在进行抵押预告登记时应充分了解相关法律法规和政策要求。
• 在签订抵押合同时，应明确约定相关条款以确保自身权益，如约定在具备办理正式登记条件时及时办理正式登记。
• 在具备办理正式登记条件时，应及时向登记机构提出申请，避免超期失效。
• 若需要注销抵押预告登记，应与对方协商一致并确保自身权益不受损害。

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