您好，关于抵押预告登记何时失效的问题，这确实是一个涉及不动产交易和融资领域的重要法律问题。下面我将结合相关法律法规及实践，为您详细解答。
抵押预告登记的失效，主要基于以下三种情形：
一、债权消灭
债权消灭是导致抵押预告登记失效的最根本原因。具体来说，包括以下几种情况：
债务已履行：当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，因此抵押预告登记自然失效。比如，您向银行借款并办理了房屋抵押预告登记，借款到期后您全额还款，那么银行的债权就消灭了，抵押预告登记也随之失效。
债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。例如，您与开发商签订了房屋买卖合同并办理了抵押预告登记，但后来因为房屋质量问题双方协商解除了合同，那么抵押预告登记就因为债权消灭而失效了。
债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。
债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。
二、未在规定期限内申请正式抵押登记
根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说：
一般规定：《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
特别规定：某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月。因此，在实际操作中，您应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。
三、预告登记的权利人放弃权利
预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若您作为权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为您向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。
抵押预告登记失效后的法律后果
一旦抵押预告登记失效，您将丧失优先受偿权与对抗效力。这意味着，如果在此期间义务人将不动产出售给第三人并完成过户，您将无法主张该不动产的所有权，而只能追究义务人的违约责任。同时，您也将恢复普通债权地位，仅能通过合同关系主张违约赔偿，而无法直接要求物权转移。
实务操作建议
为了避免抵押预告登记失效带来的风险，我建议您：
及时办理本登记：在具备登记条件后，立即提交正式登记申请，避免超期失效。
定期核查登记状态：通过不动产登记机构查询预告登记有效期，设置提醒机制。
保留债权凭证：保存购房合同、付款记录等证据，以便在失效后主张违约责任。
协商延长时效（非法定途径）：若因客观原因无法按期登记，可与义务人签订补充协议明确权利义务，但需注意此约定不改变预告登记失效的法定后果。
希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律意见和指导，请随时咨询专业的律师或相关机构。