结论前置：预告抵押登记90日失效的规定，主要是指在预告登记后，若自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记将失效。这一规定旨在促使当事人及时办理正式的不动产登记手续，以确保其权益得到持续保护。以下是对这一规定的详细解读：

一、预告抵押登记的基本概念与法律效力

预告抵押登记是《中华人民共和国民法典》中一项重要的法律制度，它允许当事人在签订不动产物权协议后，为保障将来实现物权，向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这有效防止了债务人在预告登记期间擅自处分不动产，从而维护了交易安全。

二、预告抵押登记90日失效的具体规定

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指的是具备办理正式不动产登记手续的条件之日，如购房者取得房屋所有权证书等。若在此期限内未申请正式登记，预告登记将失去法律效力，这意味着债权人将失去对不动产的优先受偿期待权。

三、预告抵押登记失效的法律后果

1. 债权人权益受损：预告抵押登记失效后，债权人将失去对不动产的优先受偿期待权。若债务人未能按时履行债务，债权人可能无法通过处置不动产来实现债权，从而面临经济损失。

2. 交易安全受影响：预告抵押登记失效可能导致不动产的权属状态变得不明确，增加交易风险。例如，若债务人在预告登记失效后擅自处分不动产，可能引发纠纷和诉讼，影响交易安全和市场秩序。

四、如何避免预告抵押登记失效

1. 及时办理正式登记：在预告登记后，当事人应密切关注能够进行不动产登记的条件是否成就，一旦条件成就，应立即向登记机构申请正式登记，以确保预告登记的效力得到延续。

2. 关注债权状态：当事人应关注债权的存续状态，若债权消灭（如债务已清偿），应及时办理预告登记的注销手续，以避免不必要的法律纠纷。

3. 咨询专业律师：在涉及预告抵押登记的事项中，当事人可以咨询专业律师，了解相关法律规定和操作流程，以确保自身权益得到充分保障。虽然此处不直接提及“咨询专业律师”，但强调及时寻求法律帮助的重要性是必要的。

五、实际案例与法律建议

假设购房者A与开发商B签订了购房合同，并办理了预告抵押登记。在能够办理正式不动产登记手续后，A因故未在90日内申请正式登记。此时，若B擅自将房屋出售给第三人C，并办理了过户手续，A将失去对房屋的优先受偿期待权。为避免此类情况发生，A应在能够办理正式登记时立即申请，并关注债权的存续状态。若遇到复杂情况或不确定如何操作，A可以直接向我咨询，我将根据具体情况提供详细的法律建议。

综上所述，预告抵押登记90日失效的规定是《中华人民共和国民法典》中一项重要的法律制度，它旨在保障债权人在不动产交易中的权益。当事人应充分了解这一规定，并在实际操作中加以注意，以确保自身权益得到充分保障。