办理正式抵押登记后预告抵押登记失效吗-丁艾东律师

办理正式抵押登记后预告抵押登记失效吗-丁艾东律师｜法行宝

2025-03-13 经济纠纷

办理正式抵押登记后，预告抵押登记会失效。以下是详细分析：

一. 预告抵押登记与正式抵押登记的关系

预告抵押登记的性质：预告抵押登记是一种临时性登记行为，其设立目的在于期房买卖中，为平衡“债权行为的成立”和“不动产的转移登记”期间各方利益以及交易安全，法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力。在未办理不动产抵押权设立登记之前，预告登记权利人所享有的仅是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉争不动产办理抵押权登记的请求权。
正式抵押登记的效力：按照法律规定，设定抵押权应当到不动产中心办理抵押登记，抵押权自登记时方才设立。正式抵押登记是确立抵押权的法定程序，具有明确的法律效力。
两者之间的关系：预告抵押登记是正式抵押登记的前置程序，当正式抵押登记完成后，预告抵押登记的使命即告完成，其法律效力也随之消灭。

二. 法律依据

根据《民法典》第二百二十一条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”此条款虽未直接说明办理正式抵押登记后预告登记会失效，但隐含了当正式登记条件具备并完成后，预告登记即无存在的必要。
结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条的规定，当事人办理抵押预告登记后，在特定条件下可以请求就抵押财产优先受偿。但当建筑物所有权首次登记完成，且正式抵押登记也办理完毕后，预告登记的权利人自然转为正式抵押权人，此时预告登记的法律效力被正式登记所替代。

三. 实践中的处理

在实际操作中，当正式抵押登记办理完成后，登记机关通常会注销原有的预告登记记录，以确保登记信息的准确性和时效性。这也从侧面印证了办理正式抵押登记后，预告抵押登记会失效的观点。

综上所述，办理正式抵押登记后，预告抵押登记会失效。这是由预告抵押登记和正式抵押登记的性质、法律效力以及相关法律法规所决定的。如有进一步需要，您可以继续咨询我。

预告登记失效后，预抵押会失效。下面我将从法律角度详细解释这一结论：一、预告登记与预抵押登记的关系预告登记，是为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的一种临时性登记。在不动产交易中，预告登记常用于房屋买卖、抵押等情形，以确保交易双方的权利得到保护。而预抵押登记，则是针对预购商品房等尚未取得不动产权证的不动产，为保障将来抵押权的实现而进行的一种预告登记。二、预告登记失效的情形根据《民法典》及相关规定，预告登记失效主要存在以下几种情形：债权消灭：当债权因债务履行、合同解除、债权债务抵销或免除、债权混同等原因而消灭时，预告登记随之失效。未在规定期限内申请正式登记：自能够进行不动产登记之日起九十日内（或根据地方性法规或规章规定的更长期限），未申请正式的不动产登记的，预告登记失效。预告登记的权利人放弃权利：若权利人明确表示放弃预告登记的权利，则预告登记自然失效。三、预抵押登记失效的法律后果预抵押登记作为预告登记的一种，其失效同样遵循上述规定。当预告登记失效时，预抵押登记也随之失效。这意味着，预抵押登记权利人将不再享有因预抵押登记而带来的任何法律权益，如优先受偿权等。同时，开发商或债务人也将不再受到预抵押登记的约束，可以自由处分相关不动产。四、实际案例与法律解释在实际案例中，法院通常会根据《民法典》及相关规定，结合具体案情来判断预告登记（包括预抵押登记）是否失效。例如，在某金融借款合同纠纷案中，法院就根据不动产是否已经办理首次登记以及是否存在预告登记失效等情形，来判断抵押权是否自预告登记之日起设立。综上所述，预告登记失效后，预抵押会失效。这是由预告登记与预抵押登记的法律性质、失效情形以及法律后果所决定的。因此，在进行不动产交易或融资时，相关当事人应密切关注预告登记（包括预抵押登记）的有效期及失效情形，以确保自身权益得到妥善保护。

关于“抵押预告登记已经失效”的问题，我可以从以下几个方面为你详细解答：一、抵押预告登记失效的情形抵押预告登记失效主要基于以下几种情形：债权消灭：债务已履行：当债务人全面履行了债务，债权得到实现，抵押预告登记自然失效。债权合同解除：若主债权债务合同被解除，债权消灭，抵押预告登记也随之失效。债权债务抵销或免除：若债权债务抵销或债权人免除债务，抵押预告登记亦失效。债权混同：债权人和债务人同归于一人时，债权消灭，抵押预告登记失效。未在规定期限内申请正式抵押登记：根据《民法典》，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。某些地方性法规可能将这一期限延长，但应参照具体法律法规来确定。预告登记的权利人放弃权利：若权利人明确表示放弃预告登记的权利，则预告登记自然失效。二、抵押预告登记失效的法律后果抵押预告登记失效后，将产生以下法律后果：丧失优先受偿权与对抗效力：预告登记失效后，权利人将失去对物权的优先受偿权和对抗第三人的效力。恢复普通债权地位：权利人仅能通过合同关系主张违约赔偿，无法直接要求物权转移。可能引发民事纠纷：若权利人未及时关注失效时间，可能导致权利落空，进而引发与义务人的合同纠纷或侵权争议。三、买卖合同解除后抵押预告登记的效力特别值得一提的是，若买卖合同作为主债权合同被解除，抵押预告登记的效力将受到直接影响。一般来说，若买卖合同解除导致借款合同无法履行或解除，则基于该主债权设立的抵押预告登记将因权利基础丧失而失效。但若买卖合同解除后，主债权合同仍继续有效且双方有意愿继续履行，则抵押预告登记不一定失效。四、建议与总结在实际操作中，建议当事人在签订合同时就明确约定相关条款，以减少后续纠纷的发生。同时，应密切关注抵押预告登记的有效期，及时申请正式抵押登记，以避免因失效而带来的法律风险。若遇到抵押预告登记失效的问题，应及时咨询专业律师（如我），以获取准确的法律意见和解决方案。综上所述，抵押预告登记的失效是一个涉及多个方面的法律问题，需要根据具体情况和法律规定进行综合判断。希望以上解答能对你有所帮助。

关于“预抵押登记失效”的问题，我可以从以下几个方面为您详细解答：一、预抵押登记失效的情形债权消灭：当主债务已经得到清偿，或者因其他原因（如提存、抵销、免除等）导致债权不复存在时，预抵押登记自然失效。担保物权实现：抵押物经过法定程序被处置以满足债权，此时预抵押登记的意义已达成，因此失效。债权人放弃担保物权：债权人主动放弃基于预抵押登记所享有的优先受偿等权利，预抵押登记也随之失去效力。未按规定程序办理相关手续：如未在规定期限内进行变更登记等，可能导致预抵押登记失效。抵押物状况发生重大变化：如抵押物灭失且无替代物，可能影响预抵押登记的效力，在符合一定条件下也会导致其失效。二、特别规定与解释根据《民法典》及相关司法解释，特别是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，抵押预告登记在以下情况下可能失效：当事人办理抵押预告登记后，若存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持抵押权人的优先受偿请求。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指购房人（借款人）办理所购房屋不动产产权证之日，且需要购房人配合办理抵押登记。三、法律建议及时关注债权状态：债权人应密切关注债权的履行情况，一旦债权消灭，应及时办理预抵押登记的注销手续。按规定办理登记手续：在办理预抵押登记时，应严格按照法律规定的程序和要求进行，确保登记的合法性和有效性。关注抵押物状况：债权人应定期检查抵押物的状况，如发现抵押物发生重大变化，应及时采取措施保护自己的权益。及时行使权利：在债权未消灭且具备办理正式抵押登记条件的情况下，债权人应及时行使权利，申请办理正式抵押登记，以确保自己的优先受偿权。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您在债务债权或房产问题方面有其他疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

您好，关于抵押预告登记何时失效的问题，这确实是一个涉及不动产交易和融资领域的重要法律问题。下面我将结合相关法律法规及实践，为您详细解答。抵押预告登记的失效，主要基于以下三种情形：一、债权消灭债权消灭是导致抵押预告登记失效的最根本原因。具体来说，包括以下几种情况：债务已履行：当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，因此抵押预告登记自然失效。比如，您向银行借款并办理了房屋抵押预告登记，借款到期后您全额还款，那么银行的债权就消灭了，抵押预告登记也随之失效。债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。例如，您与开发商签订了房屋买卖合同并办理了抵押预告登记，但后来因为房屋质量问题双方协商解除了合同，那么抵押预告登记就因为债权消灭而失效了。债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。二、未在规定期限内申请正式抵押登记根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说：一般规定：《民法典》规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。特别规定：某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月。因此，在实际操作中，您应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。三、预告登记的权利人放弃权利预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若您作为权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为您向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。抵押预告登记失效后的法律后果一旦抵押预告登记失效，您将丧失优先受偿权与对抗效力。这意味着，如果在此期间义务人将不动产出售给第三人并完成过户，您将无法主张该不动产的所有权，而只能追究义务人的违约责任。同时，您也将恢复普通债权地位，仅能通过合同关系主张违约赔偿，而无法直接要求物权转移。实务操作建议为了避免抵押预告登记失效带来的风险，我建议您：及时办理本登记：在具备登记条件后，立即提交正式登记申请，避免超期失效。定期核查登记状态：通过不动产登记机构查询预告登记有效期，设置提醒机制。保留债权凭证：保存购房合同、付款记录等证据，以便在失效后主张违约责任。协商延长时效（非法定途径）：若因客观原因无法按期登记，可与义务人签订补充协议明确权利义务，但需注意此约定不改变预告登记失效的法定后果。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律意见和指导，请随时咨询专业的律师或相关机构。

预告抵押登记失效的情形主要包括以下几种：债权消灭：债务已履行：当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，债权人的债权得到完全实现，此时抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，抵押预告登记自然失效。例如，甲向乙借款并办理房屋抵押预告登记，借款到期后甲全额还款，则乙的债权消灭，抵押预告登记也随之失效。债权合同解除：若主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，债权即告消灭，抵押预告登记亦随之失效。如甲乙签订房屋买卖合同并办理抵押预告登记，后因房屋质量问题双方协商解除合同，则抵押预告登记因债权消灭而失效。债权债务抵销或免除：若双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，则债权债务关系终止，抵押预告登记亦失效。债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，抵押预告登记同样失效。法律依据：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为债权消灭。未在规定期限内申请正式抵押登记：一般规定：根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。特别规定：某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月。因此，在实际操作中，应参照具体的法律法规来确定这一期限。若在规定期限内未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。预告登记的权利人放弃权利：预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。法律后果与实务建议：法律后果：预告登记失效后，权利人将丧失优先受偿权与对抗效力，恢复普通债权地位，并可能引发民事纠纷。例如，若预告登记失效后，债务人将不动产出售给第三人并完成过户，权利人将无法主张房屋所有权，仅能追究债务人的违约责任。实务建议：为避免预告登记失效，权利人应及时办理正式抵押登记，定期核查登记状态，并保留好债权凭证。若因客观原因无法按期登记，可与义务人签订补充协议明确权利义务，但需注意此约定不改变预告登记失效的法定后果。总结：预告抵押登记的失效主要基于债权消灭、未在规定期限内申请正式抵押登记以及预告登记的权利人放弃权利等三种情形。在实际操作中，权利人应严格遵循法定期限，及时办理相关登记手续，以确保其合法权益得到有效维护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

预告登记后，抵押是否有效需分情况讨论，具体如下：预告登记有效且未失效，抵押行为通常无效法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 法律解释：预告登记的目的是保障将来实现物权，防止“一房多卖”等情形。在预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意，对不动产的处分（包括抵押）不发生物权效力。这意味着，如果房产已经进行了预告登记，且预告登记未失效，那么未经预告登记权利人同意进行的抵押行为，在法律上是无效的。举例说明：假设甲与乙签订了房屋买卖合同，并办理了预告登记。之后，甲未经乙同意，将该房屋抵押给丙。由于预告登记的存在，甲的抵押行为在法律上不发生物权效力，丙无法取得抵押权。预告登记失效后，抵押行为可能有效法律依据：同样根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。” 法律解释：预告登记并非永久有效，它有一定的期限限制。如果预告登记因债权消灭或未在规定期限内申请登记而失效，那么该不动产的处分权将恢复至原始状态。此时，如果房产所有人再次进行抵押行为，且符合其他抵押要件，那么该抵押行为可能是有效的。举例说明：继续上述例子，如果甲与乙签订的房屋买卖合同因某种原因解除，导致预告登记失效。之后，甲将该房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。由于预告登记已经失效，甲的抵押行为在法律上是有效的，丙可以取得抵押权。特殊情况下的抵押有效性法律解释：除了上述两种情况外，还存在一些特殊情况可能影响抵押的有效性。例如，如果预告登记权利人同意房产所有人进行抵押，或者抵押行为本身存在其他合法事由（如为了担保预告登记权利人的债权等），那么该抵押行为可能是有效的。举例说明：假设甲与乙签订了房屋买卖合同并办理了预告登记。之后，乙同意甲将该房屋抵押给丙以担保乙的债权。在这种情况下，由于得到了预告登记权利人的同意，甲的抵押行为在法律上是有效的。建议与提醒：在进行房产抵押时，务必了解该房产是否已办理预告登记以及预告登记的状态（是否有效、是否失效等）。如果房产已办理预告登记且有效，未经预告登记权利人同意进行抵押的行为是无效的，可能面临法律风险。如果对预告登记或抵押的法律效力存在疑问，建议及时咨询专业律师以获取准确的法律意见。如有任何关于债务债权或房产问题的法律疑问，欢迎直接向我咨询。

抵押物办理预告登记，在符合法定条件的情况下是生效的，但其生效范围和效力与正式抵押登记存在区别。以下从不同角度为你详细分析：预告登记的生效条件根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 这一条款明确了预告登记的适用范围和效力。对于抵押物而言，如果当事人之间签订了抵押合同，并为了保障将来抵押权的实现，可以按照约定向登记机构申请预告登记。只要预告登记的申请符合法定形式要件，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情形，预告登记即生效。预告登记与正式抵押登记的区别效力范围：预告登记主要保障的是将来物权的实现，它并不直接设立物权，而是对将来可能发生的物权变动进行公示和预告。在抵押物的情况下，预告登记主要保障的是将来抵押权的设立和实现。正式抵押登记则是直接设立抵押权，使抵押权人享有对抵押物的优先受偿权。对抗效力：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，在预告登记有效期内，抵押人不得擅自转让或再次抵押该抵押物，否则这些行为将不产生法律效力。正式抵押登记则具有更强的对抗效力，抵押权人可以直接依据抵押登记对抵押物行使优先受偿权。转化条件：预告登记在一定条件下可以转化为正式登记。例如，在抵押物的情况下，如果当事人按照约定履行了抵押合同，并办理了正式的抵押登记手续，那么预告登记即转化为正式抵押登记。正式抵押登记则无需转化，它本身就是一种独立的物权登记方式。实际操作中的注意事项及时办理正式登记：预告登记只是临时性的保障措施，它并不能长期替代正式抵押登记。因此，在条件成熟时，当事人应及时办理正式抵押登记手续，以确保抵押权的设立和实现。注意预告登记的失效情形：根据法律规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。因此，当事人应密切关注预告登记的失效情形，并在必要时及时采取措施防止预告登记失效。法律后果如果抵押物办理了预告登记但未及时转化为正式抵押登记，且预告登记因债权消灭或未在规定时间内申请登记而失效，那么抵押权人将可能丧失对抵押物的优先受偿权。这将对抵押权人的债权实现产生不利影响。综上所述，抵押物办理预告登记在符合法定条件的情况下是生效的，但其效力范围和对抗效力与正式抵押登记存在区别。在实际操作中，当事人应密切关注预告登记的生效条件、与正式抵押登记的区别以及实际操作中的注意事项，以确保自身权益的保障。如果你有进一步的法律问题或需要更详细的法律建议，请直接向我咨询。

关于预告抵押登记90日失效的情况，这主要涉及到《中华人民共和国民法典》中关于预告登记的相关规定。以下是对这一问题的详细解答：未在规定期限内申请正式抵押登记：根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这意味着，如果办理了预告抵押登记，但在能够进行正式不动产抵押登记后的90日内没有申请，那么预告抵押登记就会失效。债权消灭：债权消灭也是导致预告抵押登记失效的一个重要原因。如果主债权债务合同因为债务已履行、合同解除、债权债务抵销或免除、债权混同等原因而消灭，那么预告抵押登记所依附的债权基础就不复存在，预告抵押登记也会随之失效。预告登记的权利人放弃权利：预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。如果权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，比如通过向登记机关提交书面放弃声明或其他明确方式，那么预告抵押登记也会失效。举例说明：假设甲向乙借款，并以自己的房屋作为抵押，办理了预告抵押登记。但在能够进行正式不动产抵押登记后的90日内，甲和乙都没有去申请正式登记，那么根据法律规定，这个预告抵押登记就会失效。另外，如果甲在借款到期后全额还款，乙的债权得到完全实现，那么这个预告抵押登记也会因为债权消灭而失效。法律后果：预告抵押登记失效后，权利人将丧失优先受偿权与对抗效力。如果在此期间房屋被出售给第三人并完成过户，权利人将无法主张房屋所有权，仅能追究债务人的违约责任。权利人将恢复普通债权地位，只能通过合同关系主张违约赔偿，无法直接要求物权转移。实务操作建议：为了避免预告抵押登记失效，权利人应在具备登记条件后立即提交正式登记申请。权利人应定期核查登记状态，通过不动产登记机构查询预告登记有效期，并设置提醒机制。权利人应保留好债权凭证，如购房合同、付款记录等，以便在失效后主张违约责任。综上所述，预告抵押登记90日失效的情况主要包括未在规定期限内申请正式抵押登记、债权消灭以及预告登记的权利人放弃权利。为了避免这种情况的发生，权利人应严格遵守法律规定，及时办理正式登记手续。如果您有关于预告抵押登记或其他婚姻家庭、遗产继承、抚养权等方面的法律问题，欢迎直接向我咨询。

抵押预告登记确实存在失效的情形，具体分析如下：一、债权消灭导致抵押预告登记失效债权消灭是抵押预告登记失效的最根本原因。当债务人全面履行了主债权债务合同中的义务，或者主债权债务合同因双方协商一致、一方严重违约等原因被依法解除，亦或者债权债务抵销、免除、混同等情形出现时，债权即告消灭。此时，抵押预告登记所依附的债权基础不复存在，抵押预告登记自然失效。举例说明：甲向乙借款，并以自己的房屋作为抵押办理了预告登记。借款到期后，甲全额还款，乙的债权得到完全实现，此时抵押预告登记因债权消灭而失效。二、未在规定期限内申请正式抵押登记导致失效根据《民法典》及相关规定，抵押预告登记后，需在一定期限内申请正式的不动产抵押登记，否则预告登记将失效。具体来说，自能够进行不动产登记之日起九十日内（某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月）未申请登记的，预告登记失效。举例说明：甲向乙借款并办理了房屋抵押预告登记，但自能够进行不动产登记之日起超过九十日（或地方性法规规定的期限）未申请正式抵押登记，则抵押预告登记自动失效。三、预告登记的权利人放弃权利导致失效预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告登记的权利。举例说明：甲向乙借款并办理了房屋抵押预告登记，但后续甲决定不再以该房屋作为抵押，并向登记机关提交了书面放弃声明，则抵押预告登记因权利人放弃权利而失效。四、买卖合同解除对抵押预告登记效力的影响（特殊情形）在涉及房屋买卖合同的借款情形中，若买卖合同解除导致借款合同这一主债权合同无法履行或解除，则基于该主债权设立的抵押预告登记将因权利基础丧失而失效。但若买卖合同解除但主债权合同仍继续有效且双方有意愿继续履行，且通过其他方式保障了债权的实现，则抵押预告登记不因买卖合同的解除而失效。举例说明：甲向乙借款购买丙的房屋，并办理了房屋抵押预告登记。后因房屋质量问题，甲与丙协商解除了买卖合同，导致借款合同无法履行。此时，基于该借款合同设立的抵押预告登记将因权利基础丧失而失效。但若甲与乙协商一致，继续履行借款合同，并通过其他方式（如提供其他担保）保障了债权的实现，则抵押预告登记不因买卖合同的解除而失效。总结与建议：抵押预告登记的失效并非一成不变，而是需要根据具体情况及法律规定进行综合判断。在实际操作中，建议您注意以下几点：及时履行债务：确保按照主债权债务合同的约定及时履行债务，避免债权消灭导致抵押预告登记失效。关注期限限制：在抵押预告登记后，及时关注并遵守相关法律法规规定的申请正式抵押登记的期限限制，避免因逾期未申请而导致预告登记失效。明确合同约定：在签订相关合同时，明确约定预告登记在特定情况下的效力变化，以减少后续纠纷的发生。咨询专业意见：在遇到涉及抵押预告登记的法律问题时，及时向我咨询以获取准确的法律意见和解决方案。希望以上分析能对您有所帮助。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我提问。