结论：在房租出租一年，乙方只住了三个月就要退租的情况下，是否需要新的合同取决于双方协商的结果以及原租赁合同中的相关条款。以下从不同角度进行分析：
一、原租赁合同条款的考量
提前退租条款：
- 首先，应仔细审查原租赁合同中是否有关于提前退租的具体条款。如果合同中明确规定了乙方在租赁期限内提前退租的处理方式，包括是否需要支付违约金、违约金的具体数额或计算方式等，那么双方应按照合同约定执行。
- 示例：若合同中规定“乙方提前退租，需支付一个月租金作为违约金”，则乙方在退租时需按此约定支付违约金。
合同解除条款：
- 其次，查看合同中是否有关于合同解除的条款。如果合同中规定了双方可以协商解除合同的条件和程序，那么双方可以依据这些条款进行协商，并可能达成新的协议或补充协议来明确退租的具体事宜。
二、双方协商的结果
协商一致：
- 如果双方能够就退租事宜达成一致意见，无论原合同中是否有相关条款，双方都可以签订一份新的协议或补充协议来明确退租的具体安排，如退租时间、租金结算、押金退还等。
- 建议：在签订新协议或补充协议时，应确保协议内容明确、具体，并双方签字盖章，以避免后续纠纷。
协商不一致：
- 如果双方无法就退租事宜达成一致意见，那么应依据原租赁合同的约定和法律规定来处理。如果原合同中没有明确规定或规定不明确，双方可以寻求法律途径解决争议，如通过诉讼或仲裁等方式。
三、法律后果的考量
违约责任：
- 如果乙方未经甲方同意擅自退租，且原合同中规定了违约责任，那么乙方可能需要承担违约责任，包括支付违约金、赔偿甲方因此遭受的损失等。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
租金和押金的结算：
- 无论双方是否签订新的协议或补充协议，都应就租金和押金的结算进行明确。乙方应支付其实际居住期间的租金，并按照合同约定或双方协商的结果处理押金退还事宜。
进一步建议：在处理此类退租事宜时，建议双方保持冷静和理性，通过友好协商来解决问题。如果协商不成，可以寻求法律途径来维护自己的合法权益。同时，为了避免类似纠纷的发生，建议在签订租赁合同时就明确约定提前退租的处理方式、违约责任等条款。
最后，如果您在处理此类房产租赁或合同纠纷问题时遇到任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。