结论：债务人私自卖房但和买房者有归还约定，您是否可以起诉需分情况讨论，主要取决于您与债务人之间的法律关系以及该归还约定的具体内容。以下从不同角度为您详细分析：
一、若您是债权人，债务人未经您同意私自卖房
若债务人卖房行为影响您债权实现：
- 根据《民法典》的相关规定，债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
- 若债务人私自卖房的行为导致您无法实现债权，例如债务人将房屋以明显不合理的低价转让，且买房者明知该情形，您可以向法院提起撤销权之诉，请求撤销债务人的卖房行为，以恢复债务人的责任财产，保障您的债权实现。
若债务人卖房行为未影响您债权实现，但您认为其侵犯您权益：
- 若债务人卖房行为并未直接导致您债权无法实现，但您认为该行为侵犯了您的某种权益（如优先购买权等，但需注意，在一般债权关系中，债权人并不享有对债务人财产的优先购买权），则您可能需要根据具体权益类型，考虑是否可以通过其他法律途径（如侵权之诉）来维护自己的权益。不过，在大多数情况下，仅因债务人卖房行为本身，债权人难以直接起诉买房者或债务人要求归还房屋或赔偿，除非存在上述撤销权行使的情形。
二、关于债务人与买房者之间的归还约定
若归还约定涉及您权益：
- 若债务人与买房者之间的归还约定直接涉及您的权益，例如约定在特定条件下房屋需归还给您或用于偿还您的债务，则您可以根据该约定，在条件成就时要求买房者或债务人履行归还义务。若对方不履行，您可以向法院提起诉讼，要求对方履行约定或承担违约责任。
若归还约定不涉及您权益：
- 若债务人与买房者之间的归还约定仅涉及他们双方之间的权益，与您无关，则您通常无法直接依据该约定起诉买房者或债务人。不过，若该约定影响了您债权的实现（如债务人通过归还约定逃避债务），您仍可以考虑通过行使撤销权等方式来维护自己的权益。
三、实际操作建议
- 收集证据：无论您选择哪种法律途径，都需要收集充分的证据来支持您的主张。例如，证明债务人卖房行为影响您债权实现的证据、债务人与买房者之间的归还约定等。
- 咨询专业律师：由于法律问题具有复杂性和专业性，建议您在采取任何法律行动前咨询专业律师，以便更准确地评估您的权益和可能的法律后果，并制定合适的法律策略。
最后，若您在此类问题上还有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我会根据您的具体情况，为您提供更详细、更专业的法律建议。