核心结论：在债务人未取得抵债房屋所有权的情况下，债权人通常无法直接通过行使物权相关权利来实现债权，但可通过以下途径维护自身权益：1. 基于合同关系主张权利；2. 行使不安抗辩权或解除合同；3. 追究债务人违约责任；4. 参与分配或申请破产程序（如债务人资不抵债）。以下展开说明：

1. 基于合同关系主张权利

若债权人与债务人签订了以房抵债协议（如《以物抵债协议》），但房屋所有权未转移至债务人名下（例如房屋仍登记在原所有权人名下，或债务人尚未完成购房手续），此时协议本质仍为债权债务关系，而非物权变动。债权人可依据《民法典》合同编相关规定，主张债务人履行合同义务：

• 要求债务人继续履行：若房屋具备过户条件（如债务人已支付购房款但未过户），可要求债务人办理过户手续，再将房屋抵债给债权人；
• 要求债务人赔偿损失：若房屋无法过户（如被原所有权人收回或债务人根本违约），可要求债务人以其他财产或金钱赔偿债权人因无法取得房屋而遭受的损失。

2. 行使不安抗辩权或解除合同

若债务人明确表示或以行为表明无法履行以房抵债协议（如房屋被查封、债务人丧失履行能力），债权人可依据《民法典》第五百二十七条行使不安抗辩权，中止履行自身义务（如暂停支付剩余款项），并要求债务人提供担保或恢复履行能力。若债务人在合理期限内未恢复且未提供担保，债权人可依据《民法典》第五百六十三条解除合同，并要求债务人承担违约责任。

3. 追究债务人违约责任

若以房抵债协议明确约定了房屋交付或过户时间，债务人未履行构成违约，债权人可依据《民法典》第五百七十七条要求债务人承担违约责任，包括：

• 继续履行：若房屋仍可过户，要求债务人办理手续；
• 赔偿损失：若房屋无法过户，要求债务人赔偿房屋市场价值与债权金额的差额（如房屋价值高于债权，债权人可主张差额损失；若低于债权，可主张剩余债权）；
• 支付违约金：若协议约定了违约金条款，可要求债务人按约定支付。

4. 参与分配或申请破产程序（如债务人资不抵债）

若债务人除该房屋外无其他财产，且房屋未过户导致债权人无法优先受偿，可关注债务人是否涉及其他债务纠纷：

• 参与分配：若债务人被其他债权人申请强制执行，且房屋被查封，债权人可依据《民事诉讼法》及相关司法解释，申请参与分配程序，按债权比例受偿；
• 申请破产：若债务人已具备破产条件（如不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务），债权人可依据《企业破产法》申请债务人破产，在破产程序中申报债权，按破产财产分配顺序受偿。

关键提示

• 物权变动需登记：根据《民法典》第二百零九条，房屋所有权变动需依法登记才发生效力。未登记的，不产生物权效力，债权人仅能基于合同关系主张债权，而非物权。
• 协议效力审查：以房抵债协议需符合《民法典》第一百四十三条（行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗）才有效。若协议存在欺诈、胁迫等情形，可主张撤销或变更。
• 证据固定：建议债权人保留协议原件、付款凭证、沟通记录等证据，以证明债务人未履行义务及自身损失，便于后续维权。

如有具体案件细节（如协议内容、房屋状态、债务人履行情况等），可进一步向我咨询，我会结合事实为您分析具体操作路径。