以房抵债协议未实际履行时，司法实践中通常根据不同情形分别处理，核心结论如下：

1. 协议效力认定与履行障碍处理
   若协议本身合法有效（如双方意思表示真实、不违反法律强制性规定），但因债务人原因未履行（如拒绝过户、房屋被查封等），债权人可依据《民法典》第577条要求债务人继续履行协议，即办理房屋过户手续。若房屋因债务人恶意转移或被第三人善意取得，债权人可主张债务人承担违约责任，包括赔偿房屋市场价值与债务金额的差额损失。
   例外情形：若协议因违反“流押条款”（如债务未到期时约定直接以房抵债）被认定无效，债权人仅能按原债权债务关系主张权利，无法要求过户房屋。

2. 协议被认定名为买卖实为借贷担保的处理
   若法院认定双方真实意思为借贷担保（如协议约定“房屋买卖”但实际未支付房款，或债务人仍保留房屋使用权），则根据《民间借贷司法解释》第23条，债权人可要求债务人履行还款义务，并对房屋拍卖、变卖价款优先受偿（需办理抵押登记）。若未登记，债权人仅能作为普通债权人参与分配，无法优先受偿。

3. 协议因客观原因无法履行的处理
   若房屋因政策限制（如限购、小产权房无法过户）或灭失（如被拆迁、毁损）导致协议客观无法履行，债权人可依据《民法典》第580条解除协议，并要求债务人以其他财产或金钱赔偿损失。若债务人无其他财产，债权人可能面临部分债权无法实现的风险。

实务建议：

• 签订协议前，务必核实房屋产权状态（如是否存在抵押、查封、共有权人同意等），并办理预告登记或抵押登记以保障权利；
  
• 若协议履行受阻，及时通过诉讼确认协议效力并申请财产保全，防止债务人转移资产；
  
• 避免协议中出现“流押条款”或模糊表述，防止被认定为无效或担保关系。
  

如有具体案件细节，可进一步向我咨询，我会结合证据材料提供针对性分析。