当以房抵债协议未履行时，债权人能否主张赔偿损失，需综合考虑协议的效力、违约情况、未履行的原因及各方过错等因素。以下从不同角度为您详细分析：
一、协议有效的前提下
违约行为的认定与责任承担
- 若以房抵债协议合法有效，并明确约定了双方的权利义务及违约责任，债务人未按约定履行（如房屋过户、交付等），则构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，债务人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，债权人可依据协议中的违约条款要求债务人承担违约责任，包括赔偿因违约行为造成的直接损失（如准备接收房屋的费用）和间接损失（如因未能按时取得房屋导致的可得利益损失）。
- 若协议未约定违约条款，债权人仍有权要求债务人赔偿因其违约行为而遭受的损失，损失的范围需遵循合理预见规则判断，即损失应当是债务人在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
不可抗力等免责事由
- 如协议不能履行是因不可抗力等不可归责于债务人的原因（如自然灾害导致房屋毁损），根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条，债务人一般不承担赔偿损失的责任，除非法律另有规定或当事人另有约定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
二、协议效力存在问题
协议无效的情形
- 若协议存在法定无效情形（如恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等），债权人不能基于该无效协议主张违约赔偿。但如债权人因签订和准备履行该无效协议遭受损失，且债务人对协议无效存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，债权人可根据此条规定要求债务人赔偿相应损失。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
协议可撤销的情形
- 若协议因重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等原因订立，债权人行使撤销权撤销协议后，同样可根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，在债务人存在过错的情况下主张赔偿损失。
三、主张赔偿损失的方式与注意事项
协商解决
- 债权人和债务人可先尝试通过协商解决纠纷，就赔偿损失的具体数额、支付方式等达成一致意见。这种方式灵活、高效，有助于维护双方的关系。
提起诉讼
- 协商不成时，债权人可向法院提起诉讼，要求债务人赔偿损失。诉讼中需提供充分证据证明债务人的违约行为或协议无效、被撤销的事实，以及自己因此遭受的损失。证据可以包括协议文本、沟通记录、损失计算依据等。
注意事项
- 协议合法性：确保以房抵债协议的合法性是主张赔偿的前提。如果协议存在违法情形，可能导致无法主张赔偿。
- 损失计算：合理计算损失，综合考虑协议约定和实际损失情况。损失应当具有合理性和可证明性，避免过度主张或遗漏重要损失。
- 诉讼时效：注意诉讼时效问题，通常在知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼或采取其他法律措施。逾期将丧失胜诉权。
举例说明：假设甲乙双方签订了一份以房抵债协议，约定甲将一套房屋过户给乙以抵偿债务。但协议签订后，甲因房屋市场价格上涨而反悔，拒绝履行过户义务。此时，乙可以依据协议中的违约条款要求甲赔偿因违约行为造成的损失，包括乙为准备接收房屋而支付的费用以及因未能按时取得房屋而错过的其他投资机会的可得利益损失。如果甲能证明房屋未能过户是因不可抗力（如地震导致房屋毁损）所致，则甲可能不承担赔偿损失的责任。
综上所述，以房抵债协议未履行时，债权人能否主张赔偿损失需结合具体情况和法律规定综合判断。在主张赔偿时，应确保协议的合法性、合理计算损失并注意诉讼时效问题，以维护自身合法权益。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。