以房抵债协议未实际履行的，可通过协商、诉讼或仲裁等途径解决，具体处理方式需结合协议条款、履行情况及双方意愿综合判断。以下是详细分析：
协商解决
若协议未履行因客观原因（如债务人暂时无力支付、房屋产权存在争议等），双方可协商修改协议条款（如延长履行期限、变更抵债房屋等），或通过补充协议明确后续履行方式。协商需以书面形式固定，避免口头约定引发争议。
诉讼/仲裁主张权利
- 要求继续履行：若房屋产权清晰且债务人具备履行能力，债权人可起诉要求债务人按协议交付房屋并办理过户手续。法院会审查协议效力（如是否违反流押禁止规定）、房屋现状（如是否被查封）等因素后作出判决。
- 解除协议并主张赔偿：若债务人明确拒绝履行或房屋无法交付（如已被第三人取得产权），债权人可要求解除协议，并依据《民法典》第577条主张违约赔偿（包括房屋差价损失、协议履行费用等）。
- 主张原债权：若以房抵债协议被认定无效（如未办理物权登记、存在恶意串通损害第三人利益等情形），债权人可回归原始债权债务关系，要求债务人以金钱方式偿还债务。
协议效力审查要点
- 流押条款无效风险：根据《民法典》第401条，若协议约定“债务到期未清偿则房屋自动归债权人所有”，该条款无效，但不影响协议其他部分效力。债权人仍需通过折价、拍卖等方式实现债权。
- 物权变动生效要件：房屋作为不动产，其所有权转移需以登记为生效要件。若未办理过户登记，债权人仅享有债权请求权，不直接取得物权。
- 优先受偿权限制：即使协议有效，债权人也不当然享有对房屋的优先受偿权（除非通过抵押登记或实现担保物权程序）。
实务建议
- 完善协议条款：明确履行期限、违约责任、房屋交付标准及过户时间，并约定争议解决方式（如仲裁条款）。
- 及时办理登记：协议签订后尽快办理房屋过户或抵押登记，以固定物权效力。
- 留存履行证据：保存沟通记录、付款凭证等材料，证明己方已履行协议义务或对方违约事实。
提示：具体处理需结合协议文本、履行情况及证据材料综合判断。若涉及复杂情形（如房屋被多次抵押、债务人破产等），建议提供详细信息进一步分析。