针对您提出的“卖房合同已签，买方不履行怎么办”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
一、明确买方不履行的具体情形
首先，您需要明确买方具体未履行的是哪些合同义务。这可能包括但不限于：未按约定时间支付购房款、未按时办理贷款手续、未配合办理产权过户等。明确违约情形是后续采取措施的基础。
二、尝试友好协商与催告
友好协商：
- 在发现买方不履行合同义务后，建议您首先尝试与买方进行友好协商，了解其不履行的具体原因。
- 根据买方的反馈，您可以考虑是否给予一定的宽限期，或者调整合同条款以促成交易的继续进行。
发出催告函：
- 若协商无果，您可以以书面形式（如律师函、挂号信）向买方发出催告函，明确指出其违约内容，并要求其在合理期限内履行合同义务。
- 催告函中应明确告知买方逾期不履行的法律后果，如解除合同、要求赔偿损失等。
三、根据违约情形选择法律救济途径
要求继续履行合同：
- 若合同仍有继续履行的可能，且您希望买方按约履行，您可以向法院提起诉讼，请求判决买方继续履行合同。
- 在此过程中，您需要准备相关证据材料，如购房合同、付款凭证、催告函等，以证明合同的有效性及买方的违约事实。
解除合同并要求赔偿损失：
- 当买方违约导致合同目的无法实现，或继续履行已无实际意义时，您可以选择解除合同。
- 解除合同后，您可以要求买方赔偿因违约造成的损失，包括直接损失（如已付购房款、中介费、税费）和间接损失（如因房价上涨导致的重新购房差价）。间接损失需有充分证据证明。
要求支付违约金：
- 若合同中约定了违约金条款，且买方违约，您可以要求其支付违约金。
- 若违约金过分高于或低于实际损失，您可以请求人民法院或仲裁机构适当调整。
四、证据收集与法律援助
证据收集：
- 在整个处理过程中，您务必收集和保留所有相关证据，包括购房合同、交易记录、通信记录、催告函等。
- 这些证据将在后续的法律程序中发挥关键作用，有助于证明您的权益和买方的违约事实。
法律援助：
- 建议您及时咨询专业律师的意见，以确保您的合法权益得到充分保护。
- 律师将为您提供专业的法律建议和指导，帮助您制定合适的应对策略，并在必要时代表您参与法律程序。
五、其他辅助措施
- 除了法律途径外，您还可以考虑向相关监管机构或行业协会投诉买方的违约行为，以促使其履行合同或受到相应处罚。
- 同时，您也可以继续寻找其他潜在买家，以降低房屋滞销风险。
总结
面对卖房合同已签但买方不履行的情况，您应首先明确违约情形并尝试友好协商与催告。若协商无果，您可根据具体情况选择要求继续履行合同、解除合同并要求赔偿损失或要求支付违约金等法律救济途径。在此过程中，务必注重证据收集并及时寻求专业律师的帮助，以确保您的权益得到有效维护。