面对房主在签订买卖合同后不按合同履行的情况，您确实需要采取一系列措施来维护自己的合法权益。以下是一个详细且深入的应对策略，希望能对您有所帮助。
一、明确违约情形与初步沟通
首先，您需要仔细审查合同，明确房主具体未履行的合同义务，比如是否未按时交付房屋、未协助办理产权过户等。这一步骤对于后续的法律行动至关重要，因为它能帮助您准确判断违约的性质和严重程度。
紧接着，我建议您尝试与房主进行友好协商。在协商过程中，您可以以书面形式（如律师函或挂号信）发出催告，明确指出违约内容，并要求房主在合理期限内履行合同义务。同时，也要告知房主逾期不履行的法律后果，这有助于增强协商的效力。
二、协商无果后的法律救济
如果协商无果，您就需要考虑采取法律手段来维护自己的权益了。
如果合同仍有继续履行的可能，并且您希望房主能够按约履行，那么您可以向法院提起诉讼，请求判决房主继续履行合同。例如，如果房主拖延交付房屋但并无客观障碍，您就可以要求其继续交付。在提起诉讼时，您需要准备相关证据材料，如购房合同、付款凭证、催告函等，以证明合同的有效性以及房主的违约事实。
如果房主的违约行为导致合同目的无法实现，或者继续履行合同已经没有实际意义，那么您可以选择解除合同。例如，如果房主已经将房屋转卖并过户给了第三方，导致您无法取得房屋所有权，那么您就可以要求解除合同。在解除合同的同时，您还可以要求房主赔偿您的损失，包括直接损失（如已付购房款、中介费、税费等）和间接损失（如因房价上涨导致的重新购房差价等）。间接损失需要有充分的证据来证明。
如果合同中明确约定了违约金条款，那么在房主违约时，您就有权要求其支付违约金。如果违约金过分高于或低于您的实际损失，您还可以请求人民法院或仲裁机构进行适当调整。一般来说，如果违约金超过造成损失的百分之三十，就可以认为是“过分高于”。
三、证据收集与法律援助
在整个处理过程中，证据的收集和保留至关重要。您需要收集所有与购房合同相关的证据，包括合同本身、交易记录、通信记录等，以备法律程序之需。同时，我也建议您及时咨询专业律师，以确保您的合法权益得到充分保护，并获得专业的法律建议和指导。
四、其他辅助措施
除了法律途径外，您还可以考虑向相关监管机构或行业协会投诉房主的违约行为。这有助于促使房主履行合同或受到相应的处罚，从而进一步维护您的权益。
总之，面对房主不按合同履行的情况，您需要保持冷静、明确违约情形、尝试协商解决，并在协商无果后及时采取法律手段来维护自己的权益。希望这些建议能对您有所帮助。