结论：在约定以房屋作为借款担保但未办理抵押登记，后签订买卖合同的情况下，能否在民间借贷纠纷中主张相关权利，需分情况讨论。

1. 关于未办理抵押登记的房屋担保：

   • 根据《民法典》的相关规定，以不动产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若双方仅约定以房屋作为借款担保，但未办理抵押登记，则抵押权并未设立。这意味着，在借款人未能按时还款时，出借人不能直接通过行使抵押权来优先受偿。
   • 法律建议：尽管抵押权未设立，但双方之间的借款合同仍然有效。出借人可以依据借款合同，通过诉讼等方式要求借款人偿还借款及利息。同时，若出借人能证明借款人存在恶意转移财产等行为，可能还可以主张撤销相关交易，以保障自身权益。

2. 关于后签订的买卖合同：

   • 若双方在借款后，又签订了买卖合同，且该买卖合同与借款存在关联（如以房抵债等），则需仔细审查买卖合同的性质及效力。若买卖合同实质上是为了担保借款的偿还，且未办理相关登记手续，则可能被认定为“让与担保”或“后让与担保”，其效力及实现方式需根据具体案情及法律规定来判断。
   • 法律建议：首先，需明确买卖合同的真实意图及双方的实际约定。若买卖合同确为担保借款而签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，则可能在一定程度上得到法律的保护。但出借人不能直接依据买卖合同取得房屋所有权，而需通过法律程序来主张相关权利。其次，若买卖合同与借款无直接关联，或存在其他违法情形（如欺诈、胁迫等），则可能面临被撤销或确认无效的风险。

3. 综合分析与建议：

   • 在此类纠纷中，出借人应首先收集并固定相关证据，如借款合同、转账记录、买卖合同、沟通记录等，以证明双方之间的法律关系及实际履行情况。
   • 其次，出借人应根据具体案情及法律规定，选择合适的法律途径来主张权利。如通过诉讼要求借款人偿还借款及利息，或主张撤销相关交易等。
   • 特别提醒：在处理此类纠纷时，建议出借人及时咨询专业律师，以获取更具体、更专业的法律建议。因为每个案件的具体情况都有所不同，需要综合考虑多种因素来制定合适的诉讼策略。

在处理涉及房屋抵押、债务债权及合同纠纷的民间借贷案件时，应谨慎行事，确保自身权益得到充分保障。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。