未办到房产权的个人合法房屋用作民间借款抵押，在法律上一般不能产生抵押权设立的效力，但借款合同本身若合法则受保护。具体分析如下：
- 抵押权设立需满足法定条件
根据《民法典》第399条及第402条，房屋抵押需满足两个核心条件：
- 产权清晰：抵押人必须是房屋的合法所有权人，且房屋未被查封、扣押或存在其他权利限制；
- 办理抵押登记：以房屋抵押的，应当向不动产登记机构办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
若房屋未取得房产证（即产权未明确），即使双方签订了抵押合同，也无法完成抵押登记，抵押权无法设立，债权人无法通过拍卖、变卖房屋优先受偿。
借款合同的效力不受抵押影响
即使抵押权未设立，借款合同本身若符合《民法典》第143条（行为人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗）的规定，则合同有效，借款人仍需按约定还款。若借款人违约，债权人可通过诉讼要求还款，但无法直接处置房屋。
实务中的风险与建议
- 风险：未办理抵押登记的房屋抵押，债权人仅能依据借款合同主张债权，无法优先受偿；若房屋后续被抵押人转让或被第三人查封，债权人权益可能受损。
- 建议：
- 优先要求借款人提供已取得房产证的房屋作为抵押，并办理抵押登记；
- 若房屋未取得房产证，可要求借款人提供其他担保（如保证人、动产质押等），或通过“预告登记”方式临时保护权益（但预告登记需符合特定条件，如预售商品房）；
- 在借款合同中明确约定违约责任（如高额违约金、提前到期条款等），增加借款人违约成本。
总结：未办到房产权的房屋抵押因无法登记而无效，但借款合同仍受法律保护。建议通过完善担保方式或合同条款降低风险。如有具体案件细节，可进一步向我咨询。