民间借贷时以签订房屋买卖合同的方式进行抵押，其合法性需分情况讨论：
一、若房屋买卖合同实质为抵押担保，且符合法定要件，则合法有效
法律背景：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但需通知抵押权人，且不得损害抵押权人利益。若房屋买卖合同实质上是为了担保民间借贷的债务履行，即作为抵押的替代形式，且双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，则该合同可能被认定为合法有效。
法律建议：
- 确保房屋买卖合同中明确约定了担保的债权范围、债务履行期限、抵押物的处置方式等关键条款，以体现其作为抵押担保的实质。
- 办理抵押登记手续（如房屋抵押需办理不动产抵押登记），以保障抵押权的设立和对抗第三人的效力。
二、若房屋买卖合同存在虚假意思表示或违反法律法规，则可能无效
法律背景：
- 若双方签订房屋买卖合同并非为了真实的房屋买卖，而是为了规避法律对民间借贷抵押的监管，或者合同中存在欺诈、胁迫等情形，导致意思表示不真实，则该合同可能因虚假意思表示或违反法律法规而无效。
- 此外，若抵押物为法律禁止抵押的财产（如土地所有权、公益设施等），或者抵押合同的内容违反公序良俗，也可能导致合同无效。
法律建议：
- 避免使用房屋买卖合同作为民间借贷的抵押担保形式，若确实需要，应确保合同内容真实、合法，并明确约定担保的实质。
- 在签订合同前，对抵押物的权属、价值等进行充分调查和评估，以确保抵押物的合法性和价值充足性。
三、特别注意事项
利率限制：
- 民间借贷的利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。若合同中约定的利率超过此限制，超出部分可能不受法律保护。
合同形式：
- 民间借贷抵押合同应当采用书面形式，并明确约定各项条款。口头约定的抵押合同因难以证明其真实性和合法性，一般不被认可。
登记手续：
- 对于需要登记的抵押物（如不动产），必须办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立。未办理登记的，可能影响抵押权的设立和对抗第三人的效力。
总结与建议：民间借贷时以签订房屋买卖合同的方式进行抵押，其合法性取决于合同实质、意思表示真实性以及是否违反法律法规。为确保合法有效，建议双方明确约定担保的实质和关键条款，办理抵押登记手续，并遵守利率限制等法律法规。若存在任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。