未缴纳土地出让金而卖房，这一行为本身并不直接决定房屋买卖合同的合法性，但可能涉及合同履行和责任承担的问题。以下从不同角度为您详细分析：
一、合同效力角度
合同效力不受影响：
- 房屋买卖合同的效力主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合法，以及是否违反了法律的强制性规定。未缴纳土地出让金，并不直接导致房屋买卖合同无效。
- 如果合同中明确约定了土地出让金的缴纳责任方（如由购买方承担），则该约定具有法律效力，双方应按约定履行。
可能存在的隐瞒情况：
- 如果出售方在合同中未明确披露土地出让金未缴纳的情况，而购买方在不知情的情况下签订了合同，这可能构成出售方的隐瞒或欺诈。
- 在此情况下，购买方有权要求出售方承担相应的责任，如支付土地出让金或赔偿因此造成的损失。
二、法律责任角度
出售方的责任：
- 如果合同中未明确约定土地出让金的缴纳责任方，且出售方未向购买方披露土地出让金未缴纳的情况，根据商业习惯和法定要求，出售方可能被视为故意隐瞒或掩盖实际情况。
- 在此情况下，出售方可能需要承担支付土地出让金的责任，并可能面临因隐瞒事实而产生的法律责任。
购买方的权益：
- 购买方在签订房屋买卖合同时，有权要求出售方提供关于土地出让金缴纳情况的证明或披露。
- 如果购买方发现出售方未缴纳土地出让金且未在合同中披露，购买方可以要求出售方承担相应责任，或选择解除合同并要求赔偿。
三、实际操作建议
明确合同条款：
- 在签订房屋买卖合同时，双方应明确约定土地出让金的缴纳责任方、金额、支付时间等关键条款。
- 这样可以避免后续因土地出让金问题而产生的纠纷。
尽职调查：
- 购买方在签订合同前，应对房屋的土地性质、出让金缴纳情况等进行尽职调查。
- 这可以通过查询相关政府部门的信息、要求出售方提供证明文件等方式进行。
法律咨询：
- 如果双方对土地出让金问题存在争议或不确定如何处理，可以寻求专业律师的法律咨询。
- 律师可以根据具体情况提供法律意见和解决方案。
总结来看，未缴纳土地出让金而卖房，并不直接导致房屋买卖合同无效，但可能涉及合同履行和责任承担的问题。双方在签订合同时应明确约定相关条款，并在实际操作中注意尽职调查和法律咨询。如果您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。