结论前置：针对“物业招标一招三年、合同一年一签，考核不合格如何处理”的问题，核心处理方式需结合招标文件约定、合同条款及法律规定，分以下两种情况处理：

1. 合同有明确约定：按约定条款执行

若招标文件或物业服务合同中已明确约定“考核不合格的处理方式”（如扣减服务费、限期整改、终止合同等），则直接按约定处理。

• 常见条款示例：
  
  • 考核不合格的，甲方有权扣除当月服务费的10%-30%；
    
  • 连续两次考核不合格的，甲方有权单方解除合同且不承担违约责任；
    
  • 考核不合格需在15日内整改，逾期未达标则合同自动终止。
    
• 操作要点：
  
  • 需保留考核记录、整改通知等书面证据；
    
  • 若涉及解除合同，需按约定提前通知对方（如30日书面通知）；
    
  • 若扣减费用，需在付款前明确告知对方扣减依据及金额。

2. 合同无明确约定：依法或协商处理

若合同未约定考核不合格的处理方式，则需依据《民法典》合同编及行业惯例处理：

• 协商变更合同：双方可协商补充协议，明确后续合作方式（如缩短合同期、调整服务标准等）；
  
• 法定解除权：若物业方严重违约（如未履行主要义务、考核持续不达标导致合同目的无法实现），可依据《民法典》第563条主张解除合同；
  
• 损失赔偿：若因物业方考核不合格导致损失（如业主投诉、设施损坏），可要求其赔偿实际损失。
  
• 操作要点：
  
  • 需证明考核不达标与损失之间的因果关系；
    
  • 解除合同需通过书面形式（如律师函）明确告知对方；
    
  • 协商或诉讼前建议收集考核记录、业主反馈等证据。

风险提示

1. 程序合规性：处理考核不合格问题时，需严格遵守招标文件、合同及法律规定的程序（如通知期限、整改机会），避免因程序瑕疵被认定为违约；
   
2. 证据保留：所有考核记录、沟通记录、整改通知等需留存原件，避免口头约定；
   
3. 替代方案：若合同终止，需提前规划新物业招标或临时接管方案，避免服务中断。

建议：若涉及具体操作（如解除合同、索赔），可进一步提供合同文本、考核记录等材料，我将结合细节为您制定处理方案。