针对您提出的“擅自改变建筑物使用性质，按什么法律法规，如何处置”的问题，以下是我的详细解答：

一、相关法律法规

擅自改变建筑物使用性质是违法的行为，主要涉及以下法律法规：

1. 《住宅室内装饰装修管理办法》：该办法明确规定，住宅室内装饰装修活动禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。这一规定旨在保护房屋结构安全，防止因擅自改变使用性质而引发的安全隐患。

2. 《物业管理条例》：条例中规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，将面临罚款等行政处罚。虽然这一条款主要针对物业服务企业，但同样体现了对擅自改变建筑物使用性质行为的严格监管。

3. 地方性法规：如《关于实施<上海市住宅物业管理规定>有关问题的意见》等，也明确规定了擅自改变物业使用性质的行为，如将房屋内卧室、起居室等部位改为卫生间或厨房间，或者改变卫生间、厨房间的原始设计位置等。

二、处置措施

对于擅自改变建筑物使用性质的行为，相关行政部门会采取以下处置措施：

1. 责令限期改正：行政部门在发现此类行为后，会向责任人下达责令限期改正通知书，要求其在规定时间内恢复房屋原用途。

2. 罚款：根据违规情节的严重程度，行政部门会对责任人处以一定数额的罚款。例如，《物业管理条例》中规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，将面临1万元以上10万元以下的罚款。

3. 恢复原状：若改变用途影响房屋结构或消防安全，行政部门有权要求责任人采取措施恢复房屋原状，包括拆除擅自搭建的设施、恢复原本规划布局等。

4. 吊销相关证照：对于以擅自改变用途的房屋为经营场所的企业或个体工商户，相关部门可依法吊销其营业执照等经营证照。

三、对房屋产权和使用权的影响

擅自改变建筑物使用性质不仅可能面临上述行政处罚，还可能对房屋的产权和使用权造成长远影响。例如，在房屋转让、出租或申请抵押贷款时，因用途不符可能导致交易受阻或价值降低。

四、建议

为了避免不必要的法律风险和经济损失，我建议房屋所有人或使用人在改变建筑物使用性质前，务必咨询相关部门并获得合法审批。如已擅自改变用途，应尽快采取措施恢复房屋原状，以避免进一步的法律纠纷和经济损失。

综上所述，擅自改变建筑物使用性质是违法的行为，将面临严格的法律监管和处罚。因此，请务必遵守相关法律法规，确保建筑物的合法使用和安全。