擅自改变房屋用途是一个涉及多方面法律后果的复杂问题，以下是对此行为的详细解析及相应处理措施：

一、擅自改变房屋用途的法律性质

擅自改变房屋用途，即未经相关部门批准，擅自将住宅、商业用房等房屋的使用性质进行变更，这一行为是违法的，可能会引发一系列法律后果。

二、行政部门可能采取的处理措施

1. 责令限期改正：

   • 相关行政部门（如房地产管理部门、规划部门）在发现擅自改变房屋用途的行为后，会向责任人下达责令限期改正通知书，要求其在规定时间内恢复房屋原用途。

2. 罚款：

   • 根据具体法律法规，如《物业管理条例》第六十二条，对于未经批准擅自改变房屋用途的行为，可能会面临一定金额的罚款。罚款的具体数额会根据违规情节的严重程度和当地法规来确定。

3. 恢复原状：

   • 若改变用途的行为影响了房屋结构或消防安全，行政部门有权要求责任人采取措施恢复房屋原状，包括拆除擅自搭建的设施、恢复原本规划布局等。

4. 吊销相关证照：

   • 对于以擅自改变用途的房屋为经营场所的企业或个体工商户，相关部门可依法吊销其营业执照等经营证照，以维护市场秩序和公共安全。

三、对房屋产权和使用权的影响

擅自改变房屋用途不仅可能面临上述行政处罚，还可能对房屋的产权和使用权造成长远影响。例如，在房屋转让、出租或申请抵押贷款时，因用途不符可能导致交易受阻或价值降低，给房屋所有人带来经济损失。

四、其他权益人的维权途径

1. 协商解决：

   • 受影响的业主（如相邻权人）可与擅自改变房屋用途的行为人进行协商，要求其停止侵权、恢复房屋原状。这是最为直接和和平的解决方式。

2. 提起民事诉讼：

   • 若协商不成，受影响业主可根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，向人民法院提起民事诉讼，要求行为人承担民事责任，如排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。

3. 业主大会或业主委员会介入：

   • 业主大会和业主委员会有权对擅自改变房屋用途等行为进行干预，可以代表业主请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失，维护业主的共同权益。

五、建议与总结

擅自改变房屋用途是违反法律法规的行为，不仅可能面临严重的法律后果，还可能对房屋的长期价值和使用造成不利影响。因此，我建议房屋所有人或使用人在改变房屋用途前，务必咨询相关部门并获得合法审批，以确保自身行为的合法性。如已擅自改变用途，应尽快采取措施恢复房屋原状，或向相关部门申请补办合法手续，以避免不必要的法律风险和经济损失。同时，其他权益人在发现此类行为时，也应积极采取措施维护自身权益。