在起诉小三返还赠与房产的案件中，立案案由的选择至关重要，它直接影响到案件的审理方向和法律依据。针对您提出的问题，我将从以下两个角度进行详细分析：
不当得利：
- 案由选择：如果以“不当得利”为案由，需要证明小三没有合法依据获得了本应属于夫妻共同财产的房产，且这种获得导致了原配利益的受损。
- 法律依据：根据《民法典》的相关规定，不当得利是指没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。
- 适用情形：此案由适用于没有充足出轨证据，但能够证明小三获得了夫妻共同财产且没有合法依据的情况。需要注意的是，不当得利有3年的诉讼时效限制。
赠与无效：
- 案由选择：如果以“赠与无效”为案由，需要证明赠与行为本身违反了法律或公序良俗，因此赠与合同自始无效。
- 法律依据：根据《民法典》的相关规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。在婚姻关系中，一方擅自将夫妻共同财产赠与小三，通常被视为违反了公序良俗。
- 适用情形：此案由适用于有充足出轨证据，能够证明赠与行为违背了公序良俗的情况。赠与无效不受除斥期间和诉讼时效的限制，只要赠与行为被认定为无效，原配就有权要求小三返还房产。
综上所述，立案案由的选择应根据具体情况而定。如果您有充足的出轨证据，建议以“赠与无效”为案由，因为这样可以不受时间限制地追回房产。如果出轨证据不足，但能够证明小三获得了不当利益，且未超过诉讼时效，则可以选择“不当得利”为案由。在决定立案案由前，建议充分收集证据，并咨询专业律师的意见，以确保案件能够顺利推进并取得预期效果。