姐弟共有房屋只有弟弟与买家签定的买卖合同，在一般情况下是无效的。具体分析如下：

1. 共有财产处分原则：

   • 姐弟共有房屋意味着房屋的所有权由姐弟双方共同享有。根据《物权法》的相关规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
   • 因此，如果只有弟弟一人与买家签订买卖合同，而未经姐姐同意，那么该合同将因违反共有财产处分原则而无效。

2. 合同有效性要件：

   • 一个有效的合同需要满足双方当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定等要件。
   • 在姐弟共有房屋的情况下，只有弟弟一人签字，显然不能代表姐姐的意思表示，因此合同在意思表示真实性方面存在问题，进而影响其有效性。

3. 特殊情况下的有效性：

   • 如果姐姐事后追认了弟弟的卖房行为，或者姐姐在合同签订前已经明确表示放弃了对房屋的共有权利，那么弟弟与买家签订的买卖合同可能会因这些特殊情况而有效。
   • 但这些特殊情况需要明确的证据来支持，否则合同仍然会被认定为无效。

综上所述，姐弟共有房屋只有弟弟与买家签定的买卖合同，在未经姐姐同意的情况下，一般是无效的。如果面临此类情况，建议咨询专业律师，以便更好地了解和维护自己的合法权益。如果你有其他法律问题，可以直接向我提问，我会尽力为你提供帮助。