关于楼房外墙掉皮归谁维修的问题，这需要根据具体情况来判断。以下是我根据相关法律法规和常见实践给出的详细解答：

1. 保修期内的责任：

   • 若房屋在保修期内出现外墙掉皮问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十条，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。在此期间，应由开发商负责免费维修。业主应及时向物业或开发商报修，并保留相关证据以维护权益。

2. 保修期外的责任：

   • 存在住宅专项维修资金的情况：当房屋超过保修期且已缴纳维修基金时，外墙维修属于共用部位范畴。根据《民法典》第二百八十一条，此类设施由业主共有，其维修费用应从维修基金中列支。具体流程为：物业服务企业提出使用方案，经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，半数以上同意后实施，相关部门审核通过后支取资金。
   • 无住宅专项维修资金的情况：对于未缴纳维修基金的老旧小区，维修费用需由全体业主分摊。根据《民法典》第二百七十三条，建筑物共有部分需共同承担维修责任。业主可通过协商集资维修、申请政府老旧小区改造专项资金或通过业主大会决议采取其他筹资措施来解决。

3. 特殊情况：

   • 人为损坏追责：若外墙脱落系邻居装修等人为因素导致，受损方可依据《民法典》侵权责任编要求责任人赔偿损失。此时，需要提供现场照片、监控录像等证据证明因果关系。
   • 物业服务企业义务：物业公司负有日常巡查职责，发现隐患应及时设置警示标志并采取应急防护措施。若物业公司未及时履行该义务造成损害，可能需承担补充责任。

综上所述，楼房外墙掉皮的维修责任需根据房屋是否在保修期内、是否存在住宅专项维修资金以及是否为人为损坏等因素来确定。如果您遇到此类问题，建议首先联系物业或开发商进行协商，并保留好相关证据以便后续维权。如有进一步的法律问题或需要更详细的解答，请直接向我咨询。