存在禁止或限制转让不动产的约定，并非一定是银行的规定，它可以是任何抵押权人与抵押人之间的约定。以下是对此问题的详细分析：
一、法律规定基础
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
- 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这意味着，法律允许抵押权人与抵押人通过合同约定来禁止或限制抵押不动产的转让。
- 抵押财产转让的，抵押权不受影响。这保护了抵押权人的利益，即使抵押财产被转让，抵押权仍然有效。
相关司法解释和部门规章：
- 最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》进一步规定，禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，具有法律效力。未经抵押权人同意，记载了禁止或限制转让约定的不动产不能办理转移登记。
二、实践操作层面
金融机构与抵押人的约定：
- 在不动产抵押融资业务中，金融机构（如银行）为确保债权安全，常在抵押合同中约定限制抵押人转让抵押不动产。例如，企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中会明确贷款未清偿前不得转让厂房，违反则构成违约。
其他债权人与抵押人的约定：
- 在复杂债务关系中，除金融机构外，其他债权人也可能与抵押人约定限制抵押不动产的转让。例如，在民间借贷中，出借人可能要求借款人以房产作为抵押，并在合同中约定借款未清偿前不得转让房产。
三、约定的效力及限制
效力：
- 合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有约束力。违反约定需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
限制：
- 此类约定不得对抗善意第三人。若受让人不知且不应知不动产存在抵押及转让限制，并完成物权变动手续，则可依法取得所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任。
四、实际操作建议
- 签订抵押合同时：抵押权人与抵押人应充分协商并明确约定相关条款，以保护各自权益。特别是要明确禁止或限制转让的具体条件、违约责任等。
- 办理不动产查册时：应仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定，以避免过户手续中的麻烦。如果发现存在此类约定，应及时与抵押权人沟通并取得其同意。
- 金融机构及其他债权人：在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查，确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定。
总结来说，存在禁止或限制转让不动产的约定并非一定是银行的规定，它可以是任何抵押权人与抵押人之间的约定。这种约定在法律上是有效的，但受到一定限制，如不得对抗善意第三人。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律规定和合同约定，以确保自身权益得到有效保障。如果您在房产买卖过程中遇到相关问题，可以直接向我咨询。