不动产抵押中存在限制转让约定，意味着抵押人与抵押权人在抵押合同中明确约定了抵押期间抵押人不得转让抵押财产，或转让抵押财产需满足特定条件。以下是对此问题的详细解读：
一、法律规定基础
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
- 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这表明，法律尊重并保护当事人通过合同约定对抵押财产转让行为进行限制的权利。
- 抵押财产转让的，抵押权不受影响。即抵押权的设立并不妨碍抵押财产的转让，但转让行为需遵守合同约定。
- 若抵押人转让抵押财产，应及时通知抵押权人；抵押权人能证明转让可能损害抵押权的，可要求抵押人提前清偿债务或提存转让价款。
相关司法解释及登记规定：
- 最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》进一步规定，禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，具有法律效力。未经抵押权人同意，记载了禁止或限制转让约定的不动产不能办理转移登记。
二、实践操作中的约定形式与效力
约定形式：
- 在不动产抵押融资业务中，金融机构为确保债权安全，常在抵押合同中明确约定限制抵押人转让抵押不动产。例如，企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中会明确贷款未清偿前不得转让厂房，违反则构成违约。
- 除金融机构外，其他债权人在复杂债务关系中也可能与抵押人约定限制抵押不动产的转让，如民间借贷中的房产抵押。
约定效力：
- 合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有约束力。抵押人违反约定转让抵押财产的，需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
- 此类约定不得对抗善意第三人。若受让人不知且不应知不动产存在抵押及转让限制，并完成物权变动手续，则可依法取得所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任。
三、实际操作建议
签订抵押合同时：
- 抵押人与抵押权人应充分协商，明确约定抵押财产转让的相关条款，包括是否允许转让、转让的条件及违约责任等，以保护各自权益。
办理不动产查册时：
- 抵押权人或潜在受让人应仔细查看不动产登记簿，确认是否存在禁止或限制转让的约定，以避免过户手续中的麻烦。
金融机构及其他债权人：
- 在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查，确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定。
不动产抵押中存在限制转让约定，是法律对当事人意思自治的尊重和保护。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律规定和合同约定，以确保自身权益得到有效保障。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。