结论：是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，并无绝对的“好”或“不好”，而是取决于具体的交易背景、风险防控需求以及当事人的协商结果。以下从多个角度对此问题进行分析：
一、从债权人（抵押权人）的角度
保护债权安全：
- 对于债权人而言，在抵押合同中约定禁止或限制抵押人转让抵押不动产，是一种有效的风险防控手段。这可以防止抵押人在未经债权人同意的情况下擅自转让抵押物，从而损害债权人的利益。
- 例如，在不动产抵押融资业务中，金融机构为确保债权安全，常在抵押合同中约定限制抵押人转让抵押不动产。若企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中会明确贷款未清偿前不得转让厂房，违反则构成违约。
便于追偿：
- 如果抵押物被转让，且转让价款未用于清偿债务，债权人可能面临追偿困难。通过约定禁止或限制转让，债权人可以确保抵押物在债务清偿前保持其价值，便于在需要时通过拍卖、变卖等方式实现债权。
二、从抵押人（债务人）的角度
限制资产流动性：
- 对于抵押人而言，禁止或限制转让抵押不动产的约定可能限制其资产的流动性。在需要资金周转或进行其他投资时，抵押人可能因无法自由转让抵押物而面临困难。
可能增加违约成本：
- 如果抵押人违反约定擅自转让抵押物，将可能承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。这增加了抵押人的违约成本，可能对其财务状况产生不利影响。
三、从法律及实践操作的角度
法律尊重当事人意思自治：
- 我国法律允许并尊重当事人通过合同约定对抵押不动产的转让行为进行禁止或限制。这体现了法律对当事人意思自治的尊重，也符合市场经济下交易自由的原则。
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。同时，最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》也进一步规定了禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，具有法律效力。
不得对抗善意第三人：
- 需要注意的是，此类约定不得对抗善意第三人。若受让人不知且不应知不动产存在抵押及转让限制，并完成物权变动手续，则可依法取得所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任。
四、实际操作建议
充分协商并明确约定：
- 当事人在签订抵押合同时，应充分协商并明确约定相关条款，以保护各自权益。债权人应根据风险防控需求，合理设定禁止或限制转让的条款；抵押人则应考虑自身资产流动性和违约成本等因素，谨慎接受相关条款。
办理不动产查册时仔细查看：
- 在办理不动产查册时，当事人应仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定，以避免过户手续中的麻烦。如果发现存在此类约定，应及时与对方协商解决或寻求法律帮助。
加强审查确保合规性：
- 金融机构及其他债权人在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查，确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定。这有助于降低风险并保障债权安全。
总结：是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，需根据具体情况进行权衡和选择。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的解答和帮助。