确实存在禁止或限制转让抵押不动产的情况，这主要基于当事人的合同约定以及相关法律法规的规定。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律规定基础
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
- 该条款明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这意味着，法律允许并尊重当事人通过合同约定来禁止或限制抵押不动产的转让。
- 抵押财产转让的，抵押权不受影响。这进一步强调了抵押权的稳定性，即使抵押财产发生转让，抵押权人仍然可以对其行使抵押权。
- 若抵押人转让抵押财产，应及时通知抵押权人；抵押权人能证明转让可能损害抵押权的，可要求抵押人提前清偿债务或提存转让价款。这一规定为抵押权人提供了保护机制，确保其权益不受损害。
相关司法解释及部门规章：
- 最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》进一步规定，禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，具有法律效力。未经抵押权人同意，记载了禁止或限制转让约定的不动产不能办理转移登记。
二、实践操作层面
金融机构与抵押人的约定：
- 在不动产抵押融资业务中，金融机构为确保债权安全，常在抵押合同中约定限制抵押人转让抵押不动产。例如，企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中会明确贷款未清偿前不得转让厂房，违反则构成违约。
其他债权人与抵押人的约定：
- 在复杂债务关系中，除金融机构外，其他债权人也可能与抵押人约定限制抵押不动产的转让。如民间借贷中的房产抵押，债权人可能会要求抵押人在债务清偿前不得转让房产。
三、约定的效力及限制
效力：
- 合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有约束力。违反约定，抵押人需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
限制：
- 此类约定不得对抗善意第三人。若受让人不知且不应知不动产存在抵押及转让限制，并完成物权变动手续，则可依法取得所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任，而无法直接对抗受让人。
四、实际操作建议
签订抵押合同时：
- 当事人在签订抵押合同时，应充分协商并明确约定相关条款，特别是关于禁止或限制转让抵押不动产的约定。这有助于保护各自的权益，避免后续纠纷。
办理不动产查册时：
- 在办理不动产查册时，应仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定。这有助于避免在过户手续中遇到麻烦，确保交易的顺利进行。
金融机构及其他债权人：
- 金融机构及其他债权人在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查。确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定，以降低风险并保障自身权益。
总结来说，禁止或限制转让抵押不动产是存在的，并且这主要基于当事人的合同约定以及相关法律法规的规定。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律规定和合同约定，以确保自身权益得到有效保障。如果您在房产抵押或债务债权方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。