确实存在禁止或限制转让不动产的约定，并且这种约定在法律上是有效的。以下是对此问题的详细分析：
一. 法律规定基础
《中华人民共和国民法典》第四百零六条明确规定了抵押期间抵押财产的转让问题，指出“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外”。这表明，法律允许当事人通过合同约定来禁止或限制抵押不动产的转让。
最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》也进一步明确了禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，并具有法律效力。这意味着，一旦这种约定被记载于不动产登记簿，它就产生了对抗第三人的效力。
二. 实践操作层面
在实际操作中，金融机构与抵押人、其他债权人与抵押人之间，常常会在抵押合同中约定限制抵押人转让抵押不动产的条款。例如，当企业向银行贷款并以厂房作为抵押时，合同中通常会明确约定，在贷款未清偿前，企业不得转让该厂房，否则将构成违约。
三. 约定的效力及限制
效力：合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有法律约束力。如果抵押人违反了这种约定，就需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
限制：尽管这种约定在法律上是有效的，但它不能对抗善意第三人。也就是说，如果受让人在不知情且不应知情的情况下购买了存在抵押及转让限制的不动产，并且已经完成了物权变动手续，那么受让人就可以依法取得该不动产的所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任。
综上所述，确实存在禁止或限制转让不动产的约定，并且这种约定在法律上是受到保护和尊重的。因此，在签订抵押合同时，当事人应该充分协商并明确约定相关条款，以保护各自的权益。同时，在办理不动产查册时，也应该仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定，以避免过户手续中的麻烦。