结论：确实存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，并且这种约定在法律上是受到保护的。
一、法律基础与规定
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
- 该条款明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这意味着，法律允许并尊重抵押人和抵押权人之间通过合同约定来禁止或限制抵押不动产的转让。
- 抵押财产转让的，抵押权不受影响。这进一步强调了抵押权的稳定性，即使抵押财产发生转让，抵押权人的权益也不会因此受到损害。
- 若抵押人转让抵押财产，应及时通知抵押权人；抵押权人能证明转让可能损害抵押权的，可要求抵押人提前清偿债务或提存转让价款。这一规定为抵押权人提供了法律保障，确保其在抵押财产转让过程中的权益不受侵害。
最高法院《民法典担保制度解释》第43条及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》：
- 这些规定进一步明确了禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，具有法律效力。这意味着，一旦这种约定被记载在不动产登记簿上，就具有了对抗第三人的效力。
- 未经抵押权人同意，记载了禁止或限制转让约定的不动产不能办理转移登记。这进一步强化了这种约定的法律效力，确保了抵押权人的权益在抵押财产转让过程中得到充分保护。
二、实践操作中的情况
金融机构与抵押人的约定：
- 在不动产抵押融资业务中，金融机构为确保债权安全，常在抵押合同中约定限制抵押人转让抵押不动产。例如，企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中会明确贷款未清偿前不得转让厂房，违反则构成违约。
其他债权人与抵押人的约定：
- 在复杂债务关系中，除金融机构外，其他债权人也可能与抵押人约定限制抵押不动产的转让。例如，在民间借贷中，借款人可能以其房产作为抵押，债权人会在合同中约定在借款未清偿前不得转让该房产。
三、约定的效力及限制
效力：
- 合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有约束力。如果抵押人违反约定转让抵押不动产，将需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
限制：
- 此类约定不得对抗善意第三人。如果受让人在不知情且不应知情的情况下购买了存在抵押及转让限制的不动产，并完成了物权变动手续，那么受让人可以依法取得所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任，而无法直接对抗受让人。
四、实际操作建议
- 签订抵押合同时：当事人应充分协商并明确约定相关条款，特别是关于禁止或限制转让抵押不动产的约定。这有助于保护各自的权益，避免后续纠纷的发生。
- 办理不动产查册时：应仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定。如果存在这样的约定，应确保在购买或转让不动产时得到抵押权人的同意，以避免过户手续中的麻烦。
- 金融机构及其他债权人：在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查。确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定，以降低债权风险。
五、可能产生的法律后果
- 如果抵押人违反约定转让抵押不动产，将需要承担违约责任。这可能包括支付违约金、赔偿损失等法律后果。
- 如果抵押权人因抵押人转让抵押不动产而遭受损害，抵押权人有权要求抵押人提前清偿债务或提存转让价款。这有助于保护抵押权人的合法权益不受侵害。
综上所述，禁止或限制转让抵押不动产的约定在法律上是受到保护的，并且在实际操作中具有广泛的适用性。当事人在签订抵押合同时应充分协商并明确约定相关条款，以确保自身权益得到有效保障。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。