结论：确实存在禁止或限制转让抵押不动产的约定，这种约定在法律上是允许的，并且具有一定的法律效力。
一、法律基础
《中华人民共和国民法典》第四百零六条：
- 该条款明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但当事人另有约定的除外。这意味着，如果抵押人和抵押权人在合同中明确约定了禁止或限制转让抵押不动产，那么这种约定是受到法律保护的。
- 同时，该条款也规定了抵押财产转让的，抵押权不受影响，以及抵押人转让抵押财产时的通知义务和抵押权人的相应权利。
相关司法解释和部门规章：
- 最高法院《民法典担保制度解释》第43条以及自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》等规定，进一步明确了禁止或限制转让的约定可以记载于不动产登记簿中，并具有法律效力。未经抵押权人同意，记载了禁止或限制转让约定的不动产不能办理转移登记。
二、实践操作中的约定情况
金融机构与抵押人的约定：
- 在不动产抵押融资业务中，金融机构为确保债权安全，通常会在抵押合同中明确约定限制抵押人转让抵押不动产。例如，企业向银行贷款并以厂房作抵押，合同中可能会明确规定在贷款未清偿前，企业不得转让该厂房。
其他债权人与抵押人的约定：
- 在复杂的债务关系中，除了金融机构外，其他债权人也可能与抵押人约定限制抵押不动产的转让。例如，在民间借贷中，借款人可能以其房产作为抵押，并在借款合同中约定在借款未还清前不得转让该房产。
三、约定的效力及限制
效力：
- 合法有效的禁止或限制转让约定对抵押人具有约束力。如果抵押人违反约定转让抵押不动产，将需要承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
限制：
- 此类约定不得对抗善意第三人。如果受让人在受让不动产时不知道且不应知道该不动产存在抵押及转让限制，并且已经完成了物权变动手续（如办理了过户登记），那么受让人可以依法取得该不动产的所有权。此时，抵押权人只能向抵押人追究违约责任，而不能直接对抗受让人。
四、实际操作建议
- 签订抵押合同时：当事人应充分协商并明确约定相关条款，特别是关于禁止或限制转让抵押不动产的约定，以保护各自的权益。
- 办理不动产查册时：应仔细查看是否存在禁止或限制转让的约定，以避免在过户手续中遇到麻烦。
- 金融机构及其他债权人：在放贷或提供融资前，应加强对抵押物状况的审查，确保抵押物的可转让性符合合同约定及法律规定。
五、举例说明
假设甲将其房产抵押给乙银行以获取贷款，并在抵押合同中明确约定在贷款未清偿前不得转让该房产。后来，甲试图将该房产转让给丙，但乙银行不同意。在这种情况下，甲的行为就违反了抵押合同的约定，乙银行有权要求甲承担违约责任。如果甲仍然坚持转让，并且丙在不知情的情况下完成了过户登记，那么丙可以依法取得该房产的所有权，但乙银行仍然可以向甲追究违约责任。
综上所述，禁止或限制转让抵押不动产的约定在法律上是允许的，并且具有一定的法律效力。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律规定和合同约定，以确保自身权益得到有效保障。如果你有进一步的法律问题或需要更详细的解释，可以直接向我咨询。