关于“先卖后抵押预告抵押登记无效”的依据，主要可以从以下几个方面进行分析：

1. 预告抵押登记的性质与目的：

   • 预告抵押登记，通常是为了保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的一种临时性登记。它并非正式的抵押权设立登记，而是具有一种预告性质，表明在将来具备一定条件时，可以办理正式的抵押权设立登记。
   • 在房产交易中，如果房屋已经出售但尚未办理过户手续，此时若卖方将房屋进行预告抵押登记，可能涉及对买方权益的侵害，因为买方在支付房款后，理应享有对房屋的期待权。

2. 先卖后抵押预告抵押登记无效的法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权的设立应当遵循诚实信用原则，不得损害他人的合法权益。如果卖方在房屋已经出售的情况下，仍然进行预告抵押登记，这可能构成对买方权益的侵害，违反了诚实信用原则。
   • 具体来说，如果买方已经支付了全部或大部分房款，并且房屋已经交付使用，此时卖方再对房屋进行预告抵押登记，可能因违反公序良俗原则或损害买方利益而被认定为无效。此外，如果预告抵押登记是在买方不知情或未同意的情况下进行的，也可能因缺乏合法依据而被认定为无效。

3. 实际案例与司法实践：

   • 在司法实践中，法院通常会根据具体情况来判断预告抵押登记的效力。如果卖方在房屋出售后，未经买方同意擅自进行预告抵押登记，且买方已经支付了房款并实际占有房屋，法院往往会倾向于保护买方的合法权益，认定预告抵押登记无效。
   • 例如，在某些案例中，法院认为卖方在房屋出售后，已经丧失了对房屋的处分权，因此其进行的预告抵押登记行为无效。这种判决基于保护买方合法权益、维护交易秩序和公平正义的原则。

4. 法律建议与风险防范：

   • 对于买方而言，在购买房屋时，应要求卖方提供房屋的产权证明和抵押情况说明，确保房屋没有设立抵押权或预告抵押登记。
   • 如果发现卖方在房屋出售后进行了预告抵押登记，买方应及时与卖方沟通协商，要求解除预告抵押登记或寻求法律途径解决。
   • 对于卖方而言，应遵守诚实信用原则，不得在房屋出售后擅自进行预告抵押登记等损害买方利益的行为。否则，可能面临法律纠纷和赔偿责任。

总结来说，先卖后抵押预告抵押登记无效的依据主要基于预告抵押登记的性质与目的、相关法律法规的规定、实际案例与司法实践以及法律建议与风险防范等方面。如果你在实际操作中遇到类似问题，建议直接向我咨询，以便根据具体情况提供更详细的法律分析和建议。