您好，针对您提出的“已具备按转抵条件但是未办理，预告登记会直接失效嘛”这一问题，以下是我的详细解答：
首先，我们需要明确预告登记的作用和失效条件。预告登记是一种为保障将来实现物权而设立的登记制度，它主要具有顺位优先和破产保护效力。然而，预告登记并非永久有效，其失效通常与特定条件或期限的满足有关。
关于预告登记的失效，一般来说，可能涉及以下几种情况：
预告登记的权利消灭：如果预告登记所保障的物权请求权因某种原因（如合同解除、无效或被撤销）而消灭，那么预告登记自然也会失效。
未能在规定期限内办理正式登记：在某些情况下，预告登记可能要求权利人在一定期限内办理正式的物权登记（如房屋所有权转移登记）。如果权利人未能在该期限内办理，预告登记可能会失效。但这一具体期限和规定可能因地区和具体政策而异。
法律或政策变化：如果相关法律或政策发生变化，导致预告登记的制度或效力发生改变，也可能影响预告登记的有效性。
现在，针对您提到的“已具备按转抵条件但是未办理”的情况，这本身并不直接导致预告登记失效。按转抵条件通常指的是从预告抵押登记转为正式抵押登记的条件，而这一转换过程本身并不涉及预告登记的失效问题。然而，如果您在具备按转抵条件后长时间未办理正式抵押登记，且在此期间出现了上述可能导致预告登记失效的情况（如权利消灭、期限届满等），那么预告登记可能会因此失效。
此外，值得注意的是，不同地区和具体政策可能对预告登记的失效条件有具体规定。因此，为了准确判断您的预告登记是否失效，建议您查阅当地的相关政策或咨询当地的不动产登记机构。
最后，我想强调的是，预告登记是一种重要的物权保障制度，它有助于保护购房人的合法权益。因此，在房屋交易过程中，建议您及时办理预告登记，并在具备条件时尽快办理正式的物权登记，以确保您的权益得到充分保障。
希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告诉我。