预告抵押登记失效的情形主要包括以下几种，我将结合具体法律条款和实务操作为您详细解析：

1. 债权消灭

债权消灭是导致预告抵押登记失效的最直接原因。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条的规定，债权消灭的情形包括：

• 债务已履行：如借款人已全额偿还贷款，债权人的债权得到实现，预告抵押登记自然失效。
• 债权合同解除：如因房屋质量问题，买卖双方协商解除购房合同，导致债权消灭，预告抵押登记随之失效。
• 债权债务抵销或免除：如双方互负债务且符合法定或约定抵销条件，或债权人明确表示免除债务人的债务，债权债务关系终止，预告抵押登记失效。
• 债权混同：当债权人和债务人同归于一人时，债权因混同而消灭，预告抵押登记同样失效。

实务提示：在债权消灭的情况下，建议债权人及时办理预告抵押登记的注销手续，以避免不必要的法律纠纷。

2. 未在规定期限内申请正式抵押登记

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款的规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告抵押登记失效。这一规定旨在促使当事人及时办理正式的不动产抵押登记手续，以确保其权益得到持续保护。

特殊情形：某些地方性法规或规章可能将这一期限延长至三个月。因此，在实际操作中，应参照具体的法律法规来确定这一期限。

实务操作建议：

• 及时办理本登记：在具备登记条件（如贷款审批通过）后，立即提交正式登记申请，避免超期失效。
• 定期核查登记状态：通过不动产登记机构查询预告抵押登记有效期，设置提醒机制，确保在法定期限内完成正式登记。

3. 预告登记的权利人放弃权利

预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。若权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，则预告抵押登记自然失效。这通常表现为权利人向登记机关提交书面放弃声明，或以其他明确方式表明放弃预告抵押登记的权利。

实务提示：放弃预告抵押登记权利需谨慎，一旦放弃，将失去对不动产的优先受偿权。在做出决定前，建议咨询专业律师，评估放弃权利的法律后果。

4. 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第五条的规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销的，应当认定为债权消灭，预告抵押登记失效。

案例说明：如因开发商欺诈，购房合同被法院撤销，导致债权消灭，预告抵押登记随之失效。

法律后果与风险提示

预告抵押登记失效后，权利人将丧失对不动产的优先受偿权与对抗效力。若在此期间债务人擅自处分不动产，第三人可能善意取得物权，导致权利人权益受损。此外，权利人还将恢复普通债权地位，仅能通过合同关系主张违约赔偿，无法直接要求物权转移。

应对策略：

• 保留债权凭证：保存购房合同、付款记录等证据，以便在预告抵押登记失效后主张违约责任。
• 协商延长时效：若因客观原因无法按期登记，可与义务人签订补充协议明确权利义务，但需注意此约定不改变预告抵押登记失效的法定后果。

总结：预告抵押登记失效的情形多样，包括债权消灭、未在规定期限内申请正式抵押登记、权利人放弃权利以及买卖协议被认定无效或被撤销等。在实际操作中，建议当事人严格遵循法定期限，及时办理相关登记手续，并保留好债权凭证，以维护自身合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。