结论前置：抵押合同有效但不动产未进行抵押登记时，抵押权人不具有优先受偿权。这一结论在司法实践中已有相关判例支持，以下从法律分析、实例说明及建议三个角度进行详细阐述。
法律分析
抵押合同的效力：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押合同作为债权行为，其效力独立于物权变动。只要合同满足法律规定的生效要件（如当事人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定和公序良俗），合同即生效。因此，即使未办理抵押登记手续，抵押合同在双方意思表示一致且符合上述生效要件时便已生效，对双方当事人均具有约束力。
抵押权的设立情况：
- 不动产抵押权的设立必须以登记为生效要件。根据《民法典》第四百零二条的规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若未办理抵押登记，则抵押权未设立。这意味着当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人无法直接对该不动产进行变价并优先受偿。
实例说明
在司法实践中，已有多个判例支持上述观点。例如，甲向乙借款100万元，并以自己的一套房屋为该借款提供抵押担保。双方签订了书面抵押合同，但未办理抵押登记手续。后甲未能按时还款，乙诉至法院要求就抵押房屋优先受偿。法院经审理认为，虽然抵押合同有效，但由于未办理抵押登记，抵押权未设立，因此乙不能就抵押房屋享有优先受偿权。乙只能依据有效的抵押合同要求甲承担违约责任，如赔偿因未办理抵押登记给乙造成的损失。
建议
办理抵押登记：
- 为确保抵押权的设立和生效，债权人在接受不动产抵押时务必督促债务人办理抵押登记手续。这是保障债权人权益的最有效方式。
完善合同条款：
- 在签订抵押合同时，应明确约定抵押物的信息、抵押担保的范围、违约责任等条款。这样，在抵押权未设立的情况下，债权人仍可依据合同条款追究债务人的违约责任。
寻求其他担保方式：
- 如果因各种原因无法办理抵押登记，债权人可以考虑要求债务人提供其他形式的担保，如保证、质押等。这样可以在一定程度上降低债权风险。
及时行使权利：
- 在债务人违约时，债权人应及时行使权利，通过法律途径追讨债务。避免因拖延时间而导致债权无法实现或损失扩大。
综上所述，抵押合同有效但不动产未进行抵押登记时，抵押权人不具有优先受偿权。为确保自身权益，债权人在接受不动产抵押时应务必办理抵押登记手续，并完善合同条款、寻求其他担保方式以及及时行使权利。如有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。