结论前置：房产抵押未登记，即使约定了优先受偿权，法院通常也不会认定该优先受偿权有效。因为未登记的房产抵押，抵押权并未设立，债权人不能就抵押物享有优先受偿权。不过，抵押合同本身仍然有效，债权人可以依据抵押合同要求债务人承担违约责任。
一、抵押合同与抵押权的效力区分
抵押合同效力：
- 房产抵押未登记，并不影响抵押合同的效力。根据《民法典》的相关规定，合同的生效与物权变动是两个独立的概念。抵押合同只要满足成立要件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定且不违背公序良俗，便自依法成立时生效。
抵押权效力：
- 尽管抵押合同有效，但未登记的房产抵押意味着抵押权未设立。根据《民法典》第四百零二条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，在未进行抵押登记的情况下，债权人不能就抵押物享有优先受偿权。
二、法院对优先受偿权约定的认定
- 法院在审理此类案件时，会严格区分抵押合同的效力和抵押权的效力。即使抵押合同中约定了优先受偿权，但由于抵押权未设立，该约定也无法产生物权上的效力。因此，法院通常不会认定该优先受偿权有效。
三、债权人的法律救济途径
要求债务人承担违约责任：
- 虽然未登记导致抵押权未设立，但债权人仍然可以依据抵押合同要求债务人承担违约责任。如果债务人违反了抵押合同的约定（如未按时还款），债权人可以依法向法院提起诉讼，要求债务人承担相应的法律责任。
寻求其他担保方式：
- 为了保障债权的实现，债权人在签订抵押合同后，应务必及时办理抵押登记手续。如果因各种原因无法办理登记，可以考虑寻求其他担保方式，如要求债务人提供其他财产作为担保，或者要求第三人提供保证等。
四、相关法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：
- 具备下列条件的民事法律行为有效：
- 行为人具有相应的民事行为能力；
- 意思表示真实；
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第四百条：
- 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称数量等情况以及担保的范围等条款。
《中华人民共和国民法典》第四百零二条：
- 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
五、实际案例与启示
- 在实际案例中，曾有债权人因未办理房产抵押登记而无法主张优先受偿权，最终只能通过普通债权程序追讨债务。这提醒我们，在签订抵押合同时，务必重视抵押登记手续的重要性，以确保抵押权的设立和债权的实现。
总结与建议：房产抵押未登记时，即使约定了优先受偿权，法院通常也不会认定该权利有效。为保障债权的实现，建议当事人在签订抵押合同后务必及时办理抵押登记手续。如果因各种原因无法办理登记，应考虑寻求其他担保方式或咨询专业律师以获取更具体的法律建议。如有任何法律问题，欢迎直接向我咨询。