当面临债务人欠钱不还且其房产已作为抵押物的情况时，作为债权人，您可以采取以下一系列措施来有效维护自身权益。以下是一个详细且有条理的处理流程：
一、明确债权与抵押权状况
查阅抵押登记信息：
- 首先，您需要前往当地的不动产登记部门，查询该房产的抵押登记详情，包括抵押时间、抵押权人、抵押金额等。这些信息对于确定您的债权在房产上的受偿顺位至关重要。
- 根据《民法典》的相关规定，抵押权已登记的具有优先受偿权，且登记时间在先的优先于在后的。
判断债权地位：
- 如果存在多个抵押权人，您需要根据登记情况来确定自己的清偿顺序，以确保在房产处置时能够按比例或优先受偿。
二、与债务人进行协商
直接沟通还款意愿：
- 尝试与债务人进行直接沟通，了解其不还款的具体原因，如是否存在资金周转困难、误解等。
- 在沟通过程中，强调不还款的法律后果，以促使债务人积极履行还款义务。
协商制定还款计划：
- 如果债务人表示有还款意愿，您可以与其协商制定一个合理的还款计划，包括还款时间、金额等具体条款，并形成书面协议，由双方签字确认。
参与抵押物处置协商：
- 如果房产的抵押价值足以覆盖债务，您可以与债务人及抵押权人协商，在房产处置后按债权比例分配所得款项。
三、采取法律手段保障权益
申请财产保全：
- 在起诉前或诉讼过程中，您可以向法院申请财产保全，查封抵押房产，以防止债务人转移或处置资产。
- 申请财产保全时，您需要提供必要的担保，以确保保全措施的合法性和有效性。
提起诉讼：
- 如果协商无果，您可以准备充分的证据（如借条、借款合同、转账记录等），向法院提起诉讼，要求债务人偿还欠款。
- 法院将依据证据和法律规定进行判决，支持您的合法权益。
参与抵押物处置程序：
- 如果债务人无法偿还欠款，抵押权人将依法处置房产。此时，您可以申请参与分配，按法定清偿顺序受偿。
四、关注并执行债务人其他财产
调查债务人财产：
- 除了抵押房产外，您还可以委托律师或通过法院调查令了解债务人是否有其他可供执行的财产，如银行存款、车辆、股权等。
执行其他财产：
- 一旦发现债务人有其他财产，您可以向法院申请强制执行，以确保债权得到全面实现。
五、注意事项
- 遵循市场价格：在处理抵押房产时，确保折价或变卖价格公正合理，避免引发纠纷。
- 保留证据：妥善保管所有相关证据，以便在诉讼或执行程序中证明自身权益。
- 关注受偿顺序：在存在多个债权人的情况下，密切关注受偿顺序问题，确保自身权益不受损害。
综上所述，面对债务人欠钱不还且房产已抵押的复杂情况，您应通过明确债权状况、与债务人协商、采取法律手段及关注并执行债务人其他财产等多方面措施来有效维护自身权益。在整个过程中，务必遵循法律程序，确保行为的合法性与有效性。如果必要，建议您咨询专业律师以获取更具体的法律建议和指导。