若您已与对方就抵押房产达成合法有效的约定，且符合法定形式要件，您可通过协商、诉讼及申请强制执行的方式实现债权；若抵押约定存在瑕疵或未依法设立，则需优先通过诉讼主张债权，再根据执行情况申请参与分配或追究对方责任。 以下结合不同情形为您详细说明：

一、若抵押约定合法有效（已签订书面抵押合同并办理抵押登记）

1. 协商解决
   您可先与对方协商，要求其限期还款或通过变卖、拍卖抵押房产偿还债务。若对方同意，建议签订书面还款协议并明确抵押房产的处理方式（如过户时间、价款抵扣等），避免后续争议。

2. 诉讼实现债权
   若协商无果，您需向法院提起民事诉讼，主张对方偿还15万元借款及利息（如有约定）。诉讼中需提交以下证据：

   • 借款合同、转账记录等证明借贷关系成立；
     
   • 抵押合同、房产他项权证（或不动产登记证明）证明抵押权已设立；
     
   • 对方未还款的证据（如催款记录、对方承认欠款的聊天记录等）。
     

3. 申请强制执行
   若法院判决您胜诉，但对方仍不履行还款义务，您可在判决生效后2年内向法院申请强制执行。法院将依法拍卖、变卖抵押房产，所得价款优先偿还您的债务（包括本金、利息、诉讼费等）。若房产价值不足以清偿全部债务，您仍有权要求对方以其他财产继续偿还剩余部分。

二、若抵押约定存在瑕疵（未办理抵押登记或合同无效）

1. 主张债权优先性受限
   根据《民法典》第402条，以房产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。若未办理登记，抵押权未设立，您无法直接就房产优先受偿，但仍可要求对方以其他财产偿还债务。

2. 诉讼主张债权
   您需向法院起诉要求对方还款，并提交借款合同、转账记录等证据。若对方抗辩称抵押合同无效（如存在欺诈、胁迫等情形），您需提供反证证明借贷关系合法有效。

3. 申请参与分配或追究责任

   • 若对方有其他债权人且财产不足以清偿全部债务，您可在执行阶段申请参与分配，按债权比例受偿；
     
   • 若对方存在恶意转移财产、逃避债务等行为，您可主张撤销其转移行为或追究其拒不执行判决、裁定的刑事责任。

三、风险提示与建议

1. 及时主张权利
   借款纠纷的诉讼时效为3年，自您知道或应当知道权利受损之日起计算。若对方明确表示不还款或长期失联，建议尽快起诉，避免超过时效。

2. 完善证据链条
   保留所有与借款、抵押相关的书面材料（如合同、收条、聊天记录等），并确保转账记录清晰显示款项用途（如备注“借款”）。

3. 谨慎处理抵押房产
   若对方同意以房抵债，需签订书面协议并办理过户手续，避免仅签订“以房抵债协议”而未过户，导致房产仍被对方处置（如再次抵押、出售）。

若您对具体操作流程或证据准备有疑问，可直接向我咨询，我会结合您的实际情况提供进一步指导。