当面临债务人欠钱不还且其房产已抵押的情况时，作为债权人，您确实需要采取一系列措施来有效维护自身权益。以下是我为您详细梳理的处理流程和建议：
一、明确债权与抵押权状况
查阅抵押登记信息：
- 您需要前往当地的不动产登记部门，查询该房产的抵押登记详情，包括抵押的具体时间、抵押权人是谁、抵押金额是多少等。这些信息对于确定您在房产上的受偿顺位至关重要。
- 根据《民法典》的相关规定，抵押权已经登记的，会优先于未登记的；如果多个抵押权都已登记，那么登记时间在先的会优先于在后的。
判断自身债权地位：
- 如果存在多个抵押权人，您需要根据登记情况来确定自己的清偿顺序。这有助于您了解在房产处置后，自己能够按什么比例受偿。
二、与债务人协商还款
直接沟通协商：
- 尝试与债务人进行直接沟通，了解他们的还款意愿和当前的经济能力。在沟通中，您可以协商制定一个合理的还款计划，或者考虑分期还款的安排。
- 同时，向债务人强调不还款的法律后果，以促使他们积极履行还款义务。
参与抵押物处置协商：
- 如果房产的抵押价值足够覆盖您的债务，您可以与债务人以及抵押权人进行协商，讨论在房产处置后如何按债权比例分配所得款项。
三、采取法律手段保障权益
申请财产保全：
- 在提起诉讼之前或诉讼过程中，您可以向法院申请财产保全措施，查封该抵押房产。这可以防止债务人转移或处置资产，从而保障您的债权。
- 申请财产保全时，您需要提供必要的担保，以确保保全措施的合法性和有效性。
提起诉讼：
- 准备充分的证据，如借条、借款合同、转账记录等，向法院提起诉讼，要求债务人偿还欠款。
- 法院将根据您提供的证据和法律规定进行判决，支持您的合法权益。
参与抵押物处置程序：
- 如果债务人无法偿还欠款，抵押权人将依法处置房产。在这种情况下，您可以申请参与分配程序，按照法定的清偿顺序受偿。
四、关注并执行债务人其他财产
调查债务人财产：
- 除了抵押房产外，您还可以委托律师或通过法院调查令了解债务人是否有其他可供执行的财产，如银行存款、车辆、股权等。
执行其他财产：
- 一旦发现债务人有其他财产，您可以向法院申请强制执行措施，以确保您的债权得到全面实现。
五、注意事项
- 遵循市场价格：在处理抵押房产时，确保折价或变卖的价格公正合理，以避免后续纠纷。
- 保留证据：妥善保管所有与债务相关的证据，以便在诉讼或执行程序中证明您的权益。
- 关注受偿顺序：在存在多个债权人的情况下，密切关注受偿顺序问题，确保您的权益不受损害。
综上所述，面对债务人欠钱不还且房产已抵押的复杂情况，您需要通过明确债权状况、与债务人协商、采取法律手段以及关注并执行债务人其他财产等多方面措施来有效维护自身权益。在整个过程中，请务必遵循法律程序，确保您的行为的合法性和有效性。