租地协议书中约定的“永久有效”条款是不合法的，该条款无效，但协议中其他合法部分仍可能具有法律效力。以下从不同角度为您详细分析：
一、法律对租赁期限的明确规定
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定明确了租赁期限的上限，旨在平衡土地资源利用效率与合同稳定性，防止长期垄断性使用。因此，租地协议书中约定的“永久有效”显然违反了这一强制性规定，超出二十年的部分将被认定为无效。
二、无效情形的具体表现
直接约定“永久租赁”：
- 合同中若明确表述租赁期限为“永久”“无固定期限”等，则超出二十年部分无效。这是因为法律明确限制了租赁期限，任何试图突破这一限制的约定都将被视为无效。
变相规避期限限制：
- 有些当事人可能会通过分期签订多个二十年合同、附加自动续约条款等方式试图突破期限限制。然而，这种做法同样可能被认定为无效，因为法律对租赁期限的限制是强制性的，不容通过任何方式规避。
以租代售或非法转让：
- 名为租赁实为买卖土地使用权的行为，可能因违反土地管理法规而无效。这种情况下，即使合同中未明确约定“永久有效”，也可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
三、合法租地协议书的构成要件
一份有效的租地协议书需满足以下条件：
双方具有相应的民事行为能力：
- 签订协议的当事人必须能够独立实施民事法律行为，即具备完全民事行为能力。这确保了协议签订的合法性和有效性。
意思表示真实：
- 协议签订须基于双方真实意愿，无欺诈、胁迫等情形使一方违背真实意愿签订协议。这保证了协议的公平性和自愿性。
内容不违反法律、行政法规的强制性规定：
- 协议内容必须合法，不得损害国家利益、集体利益和他人合法权益。这确保了协议的合法性和社会公益性。
形式合法：
- 虽然法律未明确规定租地协议书必须采用书面形式，但为了保障双方权益，建议采用书面形式，并明确土地位置、面积、租赁期限、租金及支付方式、土地用途、违约责任等关键条款。
四、实践中的风险与建议
法律风险：
- 超期约定可能导致合同部分无效，引发纠纷时难以主张权利。因此，当事人在签订租地协议书时，应严格遵守法律对租赁期限的限制。
合规建议：
- 明确约定不超过二十年的租赁期限，并在到期前协商续签。这既符合法律规定，又能保障双方的长期合作稳定性。
- 通过定期评估租金、设定优先续租权等方式保障长期合作稳定性。这有助于减少因租金上涨或土地用途变更等引发的纠纷。
- 涉及农村土地时，优先选择承包经营权流转等法定途径。这既能保障双方的合法权益，又能避免因违反法律强制性规定而引发的风险。
总结来看，租地协议书中约定的“永久有效”条款是不合法的，超出二十年的部分将被认定为无效。当事人在签订租地协议书时，应严格遵守法律对租赁期限的限制，并确保协议内容合法、形式合规。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。