地上有建筑物时，是可以做净地抵押的，但需满足一定条件并遵循特定程序。以下从不同角度为您详细分析：
一、法律条件
土地使用权与建筑物所有权关系：
- 根据相关法律法规，土地使用权和地上建筑物、附着物所有权通常应一并抵押。这意味着，如果土地上已有建筑物，那么在抵押土地使用权时，建筑物通常也会成为抵押物的一部分。
- 但若您希望仅抵押土地（即净地抵押），而建筑物不纳入抵押范围，这在法律上并非绝对不可行，但需确保建筑物所有权不与土地使用权形成不可分割的关联，或者通过合法手段（如签订特别协议）明确建筑物不纳入本次抵押。
抵押物合法性：
- 抵押的土地和建筑物必须具有合法的产权证明。对于土地，需领有国有土地使用证；对于建筑物，需具有合法的产权证明，如房产证等。
- 若建筑物未取得合法产权证明，则可能无法作为抵押物。
政府批准：
- 在某些情况下，划拨土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的抵押需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。因此，在进行净地抵押前，需了解并遵守相关政府部门的审批程序。
二、实际操作程序
评估抵押物价值：
- 在进行净地抵押前，需对土地进行价值评估，以确定其市场价值。这有助于确定抵押贷款的额度。
签订抵押合同：
- 抵押人与抵押权人需签订书面抵押合同，明确抵押物的范围、抵押期限、抵押权实现方式等条款。若希望仅抵押土地，需在合同中明确排除建筑物。
办理抵押登记：
- 根据相关法律法规，抵押合同需办理抵押登记手续后方可生效。因此，在签订抵押合同后，需及时到相关部门办理抵押登记。
三、风险提示
建筑物与土地关联风险：
- 若建筑物与土地在法律上形成不可分割的关联（如建筑物无法独立存在或使用），则仅抵押土地可能面临法律障碍或执行困难。
抵押权实现风险：
- 若抵押人未能按期履行债务，抵押权人需通过法律程序实现抵押权。在此过程中，若建筑物与土地关联紧密，可能增加抵押权实现的复杂性和成本。
四、建议
咨询专业机构：
- 在进行净地抵押前，建议咨询当地土地管理部门、房产管理部门或专业律师，以了解具体法律法规和操作程序。
完善合同条款：
- 在签订抵押合同时，需明确抵押物的范围、抵押期限、抵押权实现方式等条款，并考虑加入关于建筑物与土地关联情况的特别约定。
办理合法手续：
- 确保按照相关法律法规和操作程序办理抵押登记等合法手续，以保障抵押权的合法性和有效性。
如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。我将根据您的具体情况提供针对性的法律建议。