双方约定都不能卖房子的协议，在法律上通常被称为“房屋限制转让协议”或“房屋买卖限制约定”，这类协议可能作为买卖合同或其他合同中的条款存在，也可能单独成文。以下是对这一问题的详细分析：

一、协议性质与目的

1. 协议性质：

   • 此类协议属于双方对房屋处分权的限制约定，旨在通过合同条款限制房屋在一定期限内或满足特定条件前的转让行为。

2. 协议目的：

   • 通常用于保障交易稳定性、防止一方擅自处分房屋导致另一方利益受损，或用于特定交易结构（如分期付款、融资担保等）中的风险控制。

二、协议内容与形式

1. 协议内容：

   • 明确限制转让的期限（如“自协议签订之日起X年内不得转让”）。
   • 约定限制转让的条件（如“未付清全部房款前不得转让”）。
   • 规定违约责任（如“擅自转让需支付违约金”）。
   • 可能包含解除限制的条件（如“付清房款后限制自动解除”）。

2. 协议形式：

   • 可作为房屋买卖合同中的补充条款。
   • 也可单独签订《房屋限制转让协议》，需明确双方信息、房屋信息、限制条款及违约责任。

三、法律效力与风险

1. 法律效力：

   • 合法有效的限制转让协议受法律保护，违约方需承担违约责任。
   • 需注意协议内容不得违反法律强制性规定（如不得通过协议永久剥夺所有权）。

2. 法律风险：

   • 若协议内容违法（如限制所有权永久转让），可能被认定无效。
   • 需确保协议内容明确具体，避免因条款模糊导致争议。

四、实践建议

1. 明确协议目的：

   • 在签订前，双方应明确限制转让的具体目的（如保障交易安全、控制融资风险等）。

2. 细化协议条款：

   • 协议应详细规定限制转让的期限、条件、违约责任及解除限制的条件。
   • 例如：“自协议签订之日起5年内，未经对方书面同意，任何一方不得转让该房屋；擅自转让的，需支付房屋总价款20%的违约金”。

3. 遵守法律强制性规定：

   • 协议内容不得违反法律强制性规定，如不得通过协议永久剥夺所有权。
   • 例如，协议中“无论何种情况，房屋均不得转让”的条款可能因违法而无效。

4. 咨询专业律师：

   • 在签订前，建议咨询专业律师，确保协议合法有效且符合双方利益。
   • 若有任何疑问或需要进一步法律帮助，可直接向我咨询。

示例条款： “双方约定，自本协议签订之日起3年内，未经对方书面同意，任何一方不得将该房屋转让给第三方。擅自转让的，需向对方支付房屋总价款15%的违约金，并承担因此产生的所有法律费用。”