工业用房以商业用途出租，租赁合同在一般情况下是有效的。但这一问题涉及具体的法律规定和实际情况，以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据与合同效力：

   • 根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，擅自改变土地用途是违法行为。然而，这些规定属于管理性强制性规范，并不直接导致合同无效。因此，即使工业用房被用作商业用途出租，租赁合同本身仍然有效。
   • 《中华人民共和国合同法》第五十二条也规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但此处的“强制性规定”指的是效力性强制性规定。管理性强制性规范并不影响合同在私法上的效力。

2. 承租人能否解除合同：

   • 若承租人在签订合同时已知情土地性质，并自愿承担由此带来的风险，则无权以土地性质为由解除合同。
   • 若出租人在签订合同时对承租人作出虚假承诺或伪造证件，导致承租人无法正常使用租赁物，承租人有权解除合同。

3. 实际操作中的建议：

   • 在签订租赁合同前，双方应明确租赁物的用途，并核实土地性质与房屋用途是否相符。
   • 如需改变土地用途，应依法向相关部门申请审批，并确保符合城市规划要求。
   • 承租人在租赁过程中应关注租赁物的实际使用情况，如发现出租人存在违法行为，应及时采取措施保护自己的合法权益。

综上所述，工业用房以商业用途出租的租赁合同在一般情况下是有效的。但双方在签订合同时应谨慎审查土地性质和房屋用途，并遵守相关法律法规的规定。如有任何疑问或纠纷，建议及时向我咨询，我将为你提供专业的法律建议和服务。