开发商赠与的小院并不一定是私有的，其合法性取决于多个因素。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这意味着，除非有特别约定或规划，否则小院作为绿地的一部分，原则上应属于业主共有。

2. 合法性条件：

   • 要使小院成为私有，必须满足“明示属于个人”的条件。这包括：绿地规划必须经过规划部门事先批准，且开发商在出售商品房时，必须通过广告、合同或其他有效方式向其他业主明示该绿地属于特定业主专有使用。
   • 同时，该小院不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建筑和使用。

3. 实际情况分析：

   • 如果开发商在销售时明确告知并约定小院为特定业主所有，且该约定符合上述法律条件，那么该小院可能是私有的。
   • 然而，如果开发商未经过规划部门批准或未在销售时明确告知其他业主，那么该小院的赠与可能是无效的，仍属于业主共有。

4. 法律后果：

   • 如果小院被认定为业主共有，那么特定业主无权独占使用，其他业主也有权使用该小院。
   • 如果开发商无权处分该小院而擅自赠与，可能导致赠与合同无效，甚至引发法律纠纷。

综上所述，开发商赠与的小院并不一定是私有的，其合法性取决于是否满足“明示属于个人”的法律条件以及是否经过规划部门批准。因此，在接受开发商赠与的小院时，建议购房者仔细审查相关合同和规划文件，以确保自己的权益得到保障。如有任何疑问或法律问题，请直接向我咨询。