开发商将小区公共面积带小院卖房的行为，通常是不合法的。以下从多个角度对此问题进行详细分析：
一、法律背景与规定
公共面积的权属：
- 根据《中华人民共和国民法典》及相关物业管理规定，小区内的公共面积，如绿地、道路、公共设施等，属于全体业主共有，开发商无权单独处分。
小院的性质：
- 如果小院属于小区公共面积的一部分，那么开发商将其作为卖点或附加条件出售给特定业主，就侵犯了其他业主的共有权。
- 即使小院在规划上被设计为独立使用区域，但如果其建设在公共面积上，且未经过全体业主的同意，这种出售行为同样是不合法的。
二、可能存在的法律后果
合同无效：
- 如果开发商与业主签订的购房合同中包含了关于小院的使用或所有权条款，而这些条款违反了法律法规的强制性规定，那么这些条款可能是无效的。
- 在极端情况下，如果整个购房合同都基于这种不合法的条款而签订，那么整个合同也可能被认定为无效。
行政处罚：
- 开发商的这种行为可能违反了城市规划、房地产管理等相关法律法规，因此可能面临行政处罚，如罚款、责令整改等。
民事赔偿：
- 如果开发商的行为给业主造成了损失，如因小院问题导致的房屋价值下降、使用不便等，业主有权要求开发商承担民事赔偿责任。
三、实际操作中的注意事项
核实规划与产权：
- 业主在购房前应仔细核实小区的规划图纸和产权证明，确保所购房屋及附属设施（如小院）的合法性。
- 如果对规划或产权有疑问，可以咨询当地规划部门或房地产管理部门。
审查购房合同：
- 业主在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，特别是关于小院的使用、所有权及维护等方面的约定。
- 如果合同中存在模糊或不合法的条款，应及时与开发商沟通并修改。
保留证据：
- 如果业主发现开发商存在违法行为或合同纠纷，应及时保留相关证据，如购房合同、规划图纸、宣传资料等。
- 这些证据在后续的法律纠纷中可能起到关键作用。
四、建议与行动
与开发商协商：
- 如果业主发现开发商存在将公共面积带小院卖房的行为，可以首先尝试与开发商协商解决。
- 协商时，业主可以明确指出开发商的违法行为及可能面临的法律后果，要求开发商给出合理的解决方案。
向相关部门投诉：
- 如果协商无果，业主可以向当地房地产管理部门、城市规划部门或消费者协会等部门投诉。
- 这些部门有权对开发商的违法行为进行调查和处理。
寻求法律援助：
- 如果业主认为自己的合法权益受到了严重侵害，可以寻求法律援助或聘请专业律师提起诉讼。
- 律师将根据具体情况为业主提供法律咨询和诉讼服务，帮助业主维护自己的合法权益。
综上所述，开发商将小区公共面积带小院卖房的行为通常是不合法的。业主在购房前应仔细核实规划与产权、审查购房合同，并在发现问题时及时与开发商协商、向相关部门投诉或寻求法律援助。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。