关于“预抵押失效，未办正式抵押谁的责任”这一问题，我们可以从以下几个方面进行分析：

结论前置

预告抵押登记失效后，未办理正式抵押的责任归属，需根据具体情况判断，可能涉及银行、开发商和购房人三方的责任。

详细分析

1. 开发商的责任：

   • 在房产能够办理抵押权本登记（即建筑物首次登记）的情况下，如果开发商未积极协助购房人办理正式抵押登记，导致预告登记失效，开发商可能需要承担一定的责任。特别是在开发商承诺或合同约定其需承担阶段性保证责任时，若预告登记失效且开发商未能免责，则可能需对银行的债权承担连带责任。
   • 然而，如果尚不具备办理抵押权本登记的条件，开发商的阶段性保证责任则可能继续存在，直至条件成就且正式抵押登记完成。

2. 购房人的责任：

   • 购房人作为抵押合同的当事人，有义务配合银行或开发商办理正式抵押登记。如果购房人故意或过失未履行该义务，导致预告登记失效，购房人可能需要承担违约责任，包括但不限于继续办理抵押登记、赔偿损失等。

3. 银行的责任：

   • 银行作为债权人，也有义务关注抵押物的状态，并督促购房人或开发商及时办理正式抵押登记。如果银行未尽到合理的督促义务，导致预告登记失效且债权无法得到充分保障，银行可能需要自行承担部分风险。
   • 但需注意的是，银行通常不会直接承担因购房人或开发商未办理正式抵押登记而导致的损失，除非银行存在明显的过错或违约行为。

4. 预告登记失效的后果：

   • 预告登记失效后，预告登记失去效力，不能产生抵押权自预告登记之日设立的效果。但这并不意味着债权人不能依据有效的抵押合同请求抵押人继续办理抵押权登记。在现有房产办理正式抵押登记没有障碍的情况下，银行仍可以请求购房人协助办理抵押权登记，从而取得抵押权。

综合建议

在面临预告抵押登记失效、未办正式抵押的问题时，各方应首先明确自身的责任和义务，并积极采取措施解决问题。购房人应尽快与银行或开发商沟通，协助办理正式抵押登记；开发商应履行其阶段性保证责任（如有），并积极配合购房人和银行办理相关手续；银行则应加强贷后管理，督促购房人和开发商及时办理正式抵押登记，以确保债权的实现。

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