当租赁合同中约定的租赁期限超过20年时，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，超过20年的部分将被视为无效。以下是对这一问题的详细解答：
一、法律规定解析
租赁期限上限：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，明确规定了租赁期限不得超过二十年。这是法律对租赁合同期限的硬性规定，旨在保护双方当事人的合法权益，避免长期租赁关系可能带来的不确定性和风险。
续订规定：
- 租赁期限届满后，如果双方希望继续租赁关系，可以续订租赁合同。但重要的是，续订的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。这意味着，无论续订多少次，每次的租赁期限都不能超过法律规定的上限。
二、法院判决倾向
超过部分无效：
- 在处理涉及超过20年租赁期限的纠纷时，法院会依据法律规定，认定超过20年的部分无效。这意味着，如果租赁合同中约定了30年、40年甚至更长的租赁期限，那么超出20年的部分将不会被法律所保护。
保护双方权益：
- 法院在判决时，会综合考虑双方当事人的实际情况和合法权益，确保判决结果既符合法律规定，又能体现公平和正义。例如，如果承租人已经实际使用了租赁物多年，并支付了相应的租金，法院可能会在判决时考虑这些因素，对双方进行合理的补偿或调整。
三、处理建议
审查合同条款：
- 在签订租赁合同时，双方应仔细审查合同中的租赁期限条款，确保不超过法律规定的20年上限。这是预防纠纷的关键步骤。
协商调整：
- 如果合同中已经约定了超过20年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过20年的有效期限。这可以避免后续的法律纠纷和不必要的损失。
明确后续安排：
- 对于超过20年后的租赁事宜，双方可以在合同中另行约定，如通过续订合同的方式继续租赁关系。但每次续订的租赁期限也不得超过20年，这是法律规定的硬性要求。
法律救济：
- 如果因租赁期限问题发生争议，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。在处理此类纠纷时，建议寻求专业法律人士的帮助，以确保自己的合法权益得到充分保护。
综上所述，当租赁合同约定的租赁期限超过20年时，超过部分将被视为无效。双方在签订合同时应严格遵守法律规定，避免不必要的法律纠纷和损失。如果发生争议，应及时寻求法律救济，维护自己的合法权益。