针对您提出的“租赁合同约定超过20年如何处理”的问题，以下是我为您提供的详细解答：
一、租赁期限的法律规定
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁合同的租赁期限是受到严格限制的，即不得超过二十年。这是为了保护租赁双方的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的各种法律纠纷。
二、合同部分无效的处理
如果租赁合同中约定的租赁期限超过了二十年，那么超出二十年的部分将被视为无效。但需要注意的是，这并不意味着整个合同都无效，而是仅超出二十年的那部分约定无效。在最初的二十年内，只要合同条款是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同仍然有效，双方需按照合同约定履行各自的义务，如租金支付、房屋使用和维护等。
三、租赁期限届满后的处理方式
当二十年的租赁期限届满后，如果双方愿意继续保持租赁关系，可以选择重新签订租赁合同，并重新约定租赁期限及其他相关条款。但此时，新的租赁期限同样不得超过二十年，以确保合同的合法性和有效性。
四、实际操作建议
签订合同时注意租赁期限：在签订房屋租赁合同时，当事人应特别注意租赁期限的合法性，确保不超过法定的最长租赁期限，以避免因超出法定期限而导致合同部分无效所带来的法律风险。
及时续订合同：如果租赁期限即将届满，且双方希望继续租赁，应及时续订合同，并注意续订期限的合法性。
咨询专业律师：如对租赁期限或其他合同条款有任何疑问，或需要进一步的法律帮助，建议及时咨询专业律师，以确保自身权益得到妥善保护。
五、特殊情况处理
租金与押金问题：对于已支付的超过二十年部分的租金和押金，双方应根据实际情况进行协商处理。通常，已支付的款项应按照有效租赁期限进行计算和退还。
违约责任：若因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，违约方应承担相应的违约责任，包括赔偿对方因此造成的损失及承担其他法律责任。
综上所述，当事人在签订和履行房屋租赁合同时，应严格遵守相关法律法规，特别是关于租赁期限的规定，以确保合同的合法性和有效性。同时，在租赁期限届满后，如需继续租赁，应及时续订合同，并注意续订期限的合法性。希望这些解答能对您有所帮助。