租赁期超过20年部分无效，违约责任需根据无效部分与合同整体履行情况综合判断。具体分析如下：

1. 法律对租赁期限的强制性规定
   根据《民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。例如，若合同约定租赁期为25年，则后5年无效，合同实际有效期限为20年。此规定属于法律强制性规范，无论双方是否自愿约定超过20年，超过部分均无效。

2. 违约责任的认定逻辑
   违约责任需以有效合同条款为基础。若一方因超过20年部分未履行而主张违约责任，需分情况讨论：

   • 若违约行为仅涉及无效部分（如承租人拒绝支付后5年租金）：因该部分无效，违约责任不成立，但可能涉及缔约过失责任（如出租人故意隐瞒期限限制导致承租人损失）。
     
   • 若违约行为涉及有效部分（如承租人提前退租前20年）：需按合同约定承担违约责任（如支付违约金、赔偿损失等），但违约金过高时可依据《民法典》第五百八十五条申请调整。

3. 实务中的关键操作点

   • 合同条款设计：建议明确约定“租赁期限20年，期满后自动续期X年（需符合法律）”，避免直接约定超长期限。
     
   • 无效部分处理：若合同已约定超长期限，双方可协商修改为20年或补充有效条款（如分期签约）。
     
   • 证据固定：若发生纠纷，需保留合同文本、付款记录、沟通记录等证据，以证明违约行为与损失的关联性。

示例：若出租人与承租人约定租赁期30年，承租人支付了前25年租金后拒付后5年租金，并提前退租。此时：

• 后5年租金因期限无效无需支付，出租人无权主张违约责任；
  
• 提前退租前20年部分，承租人需按合同约定赔偿出租人实际损失（如空置期租金损失）。

如有具体合同条款或纠纷细节，可进一步向我说明，我会结合实际情况提供更精准的分析。