租赁协议中约定的20年以上租赁期限，超出20年的部分无效，按20年计算。具体分析如下：

1. 法律规定：根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果租赁协议中约定的租赁期限超过20年，那么只有前20年的部分是有效的，超出20年的部分则不具有法律效力。
2. 续租问题：如果租赁期限届满后，当事人双方仍然希望继续租赁关系，可以续订租赁合同。但是，续订后的租赁期限同样不得超过二十年。这是法律对租赁期限的明确限制，旨在保护当事人的合法权益，避免因过长的租赁期限而可能引发的纠纷和风险。
3. 实际操作建议：在签订租赁协议时，双方应当明确约定租赁期限，并确保租赁期限不超过二十年。如果确实需要更长的租赁期限，可以考虑在租赁期限届满后进行续租，或者通过其他方式（如设立地役权等）来满足长期使用的需求。但需要注意的是，其他方式可能涉及不同的法律关系和法律规定，需要谨慎操作并咨询专业法律意见。