租赁合同约定20年期限，在法律上是合法的，但需注意以下关键点：

1. 法律对租赁期限的明确规定
   根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的部分无效，但前二十年的租赁关系受法律保护。例如：若合同约定租赁期为25年，则前20年有效，后5年无效；若合同明确约定20年，则完全合法。

2. 租赁期限届满后的处理
   若双方希望继续租赁，可在20年期限届满后续订合同，但续订后的期限仍不得超过20年。例如：首次合同租期20年，到期后续订10年，则总租期为30年（20年有效+10年有效），但需分两段签订合同。

3. 特殊场景下的注意事项

   • 土地租赁：若租赁土地（如农村耕地、国有土地），需结合土地性质和剩余承包/出让期限判断。例如：农村耕地承包期剩余15年，则租赁期限不得超过15年，否则超出部分无效。
     
   • 房屋租赁：普通房屋租赁适用20年上限规则，但需注意合同中是否隐藏“自动续期”等条款（此类条款可能被认定为无效）。

4. 实务建议

   • 明确期限：在合同中清晰写明“租赁期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，共计20年”，避免使用“长期”“永久”等模糊表述。
     
   • 续租规划：若需长期使用租赁物，可约定“到期前X个月协商续租”，并提前准备续订合同，但单次续租期限仍不得超过20年。
     
   • 条款合法性审查：确保合同内容不违反法律强制性规定（如不得约定“租赁期满后租赁物归承租人所有”等无效条款）。

示例说明：
假设甲将房屋出租给乙，合同约定“租赁期自2024年1月1日至2044年12月31日（共21年）”，则：

• 2024年1月1日至2043年12月31日（20年）有效，乙需按约支付租金，甲需保证房屋正常使用；
  
• 2044年1月1日至12月31日（1年）无效，乙无需支付该年租金，甲无权要求乙腾房（但可基于不当得利主张返还房屋）。

总结：租赁合同20年期限合法，但需严格遵守法律上限，避免因超期导致部分条款无效。若涉及土地或复杂租赁关系，建议进一步向我咨询具体风险点。